陳偉明- 紐約曼哈頓房地產經紀人

tan@castle-avenue.com

1.0 外國人士投資概述
1.1
選擇紐約的理由
1.2
外國人可在紐約曼哈頓購置房地產嗎?
1.3
何種房產最受外國/國際買家的歡迎?
1.4
在曼哈頓擁有房產的相關花費為何?
1.5
外國/國際買家辦理融資
1.6
現金買家
1.7
交易成本
1.8
稅金
1.9
進行交易時,經紀人/中間人的費用如何運作?
1.10
當房產出租時,經紀人的費用如何運作?
1.11
我需要多請一些經紀人嗎?
1.12
在曼哈頓,哪一區最適合投資?
1.13
過戶時,買家需要待在紐約當地嗎?
2.0我們的價值
2.1
我們專注服務國外買家
2.2
財務背景
2.3
同時身為房地產投資人
2.4
業界專家
2.5
提供「一站式」服務(One stop solution)
2.6
對了!我們十分善待客戶,不給予壓力、或製造緊迫的假像等等。
3.0 外籍/海外投資人的購屋程序
4.0 管理房產物業
5.0出售房產

1.0 外國人士投資概述

1.1
選擇紐約的理由

曼哈頓是全美最昂貴,但也是最穩定和最被認同的市場。萊坊2017財富報告(Knight Frank Wealth Report 2017)依據經濟及政治環境、知識及生活品質,將曼哈頓評為全球第一的房地產市場。且相較於全球其它國際級都市如倫敦、巴黎及香港,在曼哈頓生活並不算昂貴。

1.2
外國人可在紐約曼哈頓購置房地產嗎?

可以。我們的外國客戶在曼哈頓置產是著眼於其品牌價值及增值潛力。他們在此置產多以短期住所(渡假屋)或投資為目標。

1.3
何種房產最受外國/國際買家的歡迎?

兩種類別的公寓:共管公寓(condos/ 紐約華人俗稱康鬥)和合作住宅(co-ops)。我們推薦較高增值率和投資價值的共管公寓。合作住宅通常對出租和裝修有設限,因此作為投資型房產的吸引力較低。而且購買合作住宅需經過董事會核准,會拖長購置時間,甚至有被駁回的可能。

 

共管公寓每平方英呎的單位價碼約比合作公寓高出30~50%,但其增值潛力及市場需求也相對強勁。

 

除了公寓之外,客戶也購置商住混用樓房或多家庭式房產。公寓因為方便管理及特性簡單而較受歡迎。

1.4
在曼哈頓擁有房產的相關花費為何?

以公寓為例,每月的主要固定支出為地產稅、管理費、保險費和房貸本金及利息(如果是用房貸購屋)。

 

新建公寓多有減免稅款,因此可降低每月繳納的房地產稅。若無減免,每年稅金約為房產價值的0.5~1%左右。管理費平均每月為每平方呎$1美元,視公寓樓有多少住宅單位和設施不同而或增或減。每年保險費大約$500-$1,000美元。

 

商住混用住宅及多家庭住宅樓的支出較高,如需支付更高的房地產稅、保險費、維護費、修繕費、管理費等。

1.5
外國/國際買家辦理融資

抵押貸款融資可透過美國或非美國的銀行辦理。在信用危機發生後,核貸方已經緊縮信用政策,且要求外國買家需自備約40%的頭期款。

 

融資的好處在於可有效利用手頭的資金,放大收益。舉例來說,如果投資人以$100萬現金買下一間共管公寓,他只能依靠這間公寓獲得增值收益;但如果投資人融資且只需付50%頭期款,理論上他可用同樣現金購買兩間公寓且獲得兩倍增值收益。

 

下列為兩種融資方式:

  1. 透過美國貸款機構融資。這個方式很容易在美國境內銀行辦理。貸款機構通常要求買家自備40%頭期款(貸款額度為房 產價格的60%),且買家需出示足額(通常為10-18個月的月付款金額)的流動資產。另外,由於是在美國境內融資,買 家尚需支付約2%的房貸稅。
  2. 在買方母國辦理融資。投資人在母國辦理國際貸款,從美國的角度即為現金交易。好處是可以省下美國的房貸稅及多種 銀行手續費。但相對的,融資銀行也可能收取其他相關費用。

 

我們會向外國客戶提出上述兩個選項,客戶最終還是需要考量收支狀況以做決定。考量點在於:房貸年限、折舊攤銷期、利率、成本等等。

1.6
現金買家

外國投資人以現金置產可省下紐約的房貸稅(約貸款額度的2%),還有多項相關的銀行手續費。

1.7
交易成本

買家的交易成本約為貸款額度的5-6%,包括房貸稅、產權保險、轉讓稅(transfer taxes,如果購買新建物)、律師費、登記稅及其他行政管理支出。經紀人的佣金是由賣家支付。

 

賣家的交易成本約為售價的8%,包含佣金和多項行政管理費用。

1.8
稅金

稅金類別如下:

  1. 資本增益稅(出售房產後支付),約25%
  2. 年度營運稅(annual operating tax)
    這是針對房產租金收益的年度課稅(假設有租出)。美國政府有房產年度折舊的規定。在曼哈頓,為了銷抵包含融資在 內的持有成本,買家需自備40%頭期款。因此假設現金流收支平衡,加入房產折舊的因素會形成負的課稅收入。也就是 說,屋主多半不會被扣繳營運稅。只是,最終出售此房產時,計算資本增益稅需要再計入折舊的部分。
  3. 遺產稅
    與美國人相比,擁有美國房產之外籍人士最大宗須繳納的稅金是遺產稅。根據美國法律,當擁有美國房產的外國人過 世,遺產稅最高會被扣46%。可幸,這個風險可以透過稅務結構來避免。

我們業務往來關係中,有合資格的稅務律師和會計師可以向客戶提供意見,協助處理上述稅務問題。

1.9
進行交易時,經紀人/中間人的費用如何運作?

在紐約,經紀人費用是全由賣家支付的。當賣方的經紀人同意將一處房產列表出售,也同時會跟賣方協定其佣金(佣金為售價的一定比例)。如果買方僱用經紀人出面協調,則此事先敲定的佣金將由雙方經紀人對分。如果買家沒有僱用經紀人,賣方經紀人將獲取全額佣金。

 

儘管全數佣金是由賣家支付,買賣雙方經紀人將各自負擔一方的信託責任。這是紐約經紀交易協定的運作方式。因此,買家最好還是聘僱經紀人出面鑑定房地產和議價。

1.10
當房產出租時,經紀人的費用如何運作?

租屋的話,房東與​​房客兩方經紀人費用是由房客支付。

1.11
我需要多請一些經紀人嗎?

根據房地產交易協定,所有經紀人都有權檢視清單資料庫中任一待售屋。舉例來說,假如在曼哈頓有一仟戶待售房產,則每位經紀人都可以視察這一仟筆資料。再者,任何人也可以透過公眾網站如streeteasy.comtrulia.com看到相同的樓盤。因此,買方經紀人更應發揮尋找合適房產的作用,並非只是帶人看屋。

 

基於這點,經紀業界強烈建議買家不要尋求多位經紀人協助,避免產生混淆。 我們建議潛在客戶與多位經紀人面談後再選擇其一。我們會盡全力為客戶找到合適的房產,也期待客戶與我們保持長久的往來關係。這是優秀經紀人的一貫期望。

1.12
在曼哈頓,哪一區最適合投資?

未與買家溝通其投資目的就貿然推薦「最好的區域」,實屬不智。曼哈頓的房地產完全適用風險/回報率模式,甚至可說是全球最有效率的房地產市場。投資新興區域或許可期待高回報,但相對也有空置率高的風險。同樣的,已開發區域可能報酬率不高,但較易找到房客,而且價格不會太受外部因素影響。

1.13
過戶時,買家需要待在紐約當地嗎?

這取決於提供貸款的銀行的要求。一般來說,買家可以簽署授權書(POA, Power of Attorney),授權給紐約當地的代理人,也就不需要在過戶時出席。被授權者可以是律師,他將被賦予權限以在該次交易中執行合約。

2.0我們的價值

2.1
我們專注服務國外買家

我們是紐約頂級的經紀公司,為國外投資人提供紐約曼哈頓置產服務。我們的客戶來自香港、中國、韓國、新加坡、馬來西亞、台灣和印尼等。

2.2
財務背景

我們出身於財富500強企業,有非常穩固的財務專業背景。在這個基礎上,我們可以為投資人分析投資報酬率(ROI)、收益率(yield)、增值潛力,與投資人的其他抉擇如股票、債券及避險(對沖)基金對比。相較之下,「典型」的經紀人則多強調房產的表面如花崗岩桌面或大理石面的浴室等。

2.3
同時身為房地產投資人

成為房地產經紀人之前,我們自己也是房地產的投資人。我們會站在房東的角度向客戶提供自身的見解與經驗。

2.4
業界專家

我們常被媒體採訪並廣泛報導,如華爾街郵報(Wall Street Journal)、紐約時報(New York Times)、彭博通訊社(Bloomberg)、NBC、CBS、TheStreet及Fidelity等諸多媒體,正正驗證了我們專業素養。

2.5
提供「一站式」服務(One stop solution)

我們為外國買家提供「一站式」服務。內容從尋找合適的房產、價格談判、組織團隊(過戶律師、稅務律師、會計師、融資)、尋找房客、與房客交涉,到房產出售,全套服務一應俱全。因為我們客戶一般希望重新部署資金以購置另一房產, 這套循環常會重複出現。

2.6
對了!我們十分善待客戶,不給予壓力、或製造緊迫的假像等等。

3.0 外籍/海外投資人的購屋程序

以下為在紐約曼哈頓購買共管公寓(condo)的程序。購買共管公寓、投資房產或購置度假別墅的程序十分相 似。不同在於投資型買家的頭期款額度要求會較高。

 

在鎖定目標房產後到過戶所需的時間:

有融資─10~12週
現金交易─2~3週

 

  1. 取得貸款機構初步核准(1~5日)
    貸款機構可能是美國境內銀行或海外銀行
  2. 鎖定目標房產(2日~數個月)
    找房看房既可能是個愉快的經驗,也可能十分累人。切記找個代理人合作,他會篩選合適的房產,為您的時間做最高效率 的安排。
  3. 報價與議價(一周)
    您經紀代理人的談判技巧很關鍵。有經驗的談判者可以爭取許多有利條件,包括財務和非財務方面。
  4. 執行合約(1~2週)
    雙方負責準備合約的律師會提出達成協議的條款。買家律師會在合約簽署前對房產調查可能存在的風險。一旦達成共識, 雙方即開始履行合約。此時,買方需提交10%保證金給律師。
  5. 申請房貸與取得承諾函(Commitment Letter)(6~9週)
    買家正式申請貸款,貸款機構會先行風險調查和評估,包括房價評鑑等等。之後貸款人發放一紙承諾函。
  6. 向共管公寓董事會提交買賣申請並取得核准(1~4週)
    可與上列第5項同時進行。
  7. 安排過戶
    過戶時,所有相關人士(買家、賣家、銀行、律師、經紀人)會聚集一堂簽署大量的文件,同時付款予賣家、房產轉移至 買家名下。這多半是一次性的過戶程序,沒有必要跟進。

4.0 管理房產物業

客戶買下紐約投資型房產後,我們會為其推銷給潛在房客,程序如下:

 

  • 利用多重管道推銷給潛在房客
  • 根據信用評分、引薦函、薪資、工作履歷等資料,篩選房客。
  • 安排房客遷入
  • 設定自動轉帳機制,可自動將房客的月租定期轉入房東帳戶。

 

以上所述機制已為共管公寓屋主省卻每月的管理費用(一般為總租金的3~10%)。紐約曼哈頓的房客通常有較高收入與良好信用,管理上自然也輕鬆容易。

 

如果遇上較難管理的房客,可聯絡我們協助循法律途徑處理解決。

5.0出售房產

當出售房產時,我們會以屋主的經紀人身份登場。銷售房產包括下列幾項活動。

 

  • 依市場走勢及融資情況,為房產定價。
  • 將房產求售訊息透過管道傳遞給私人、機構、國內及國際買家等潛在客戶。
  • 運用媒體,為該房產增加曝光率。
  • 為有意利用換購類似投資型房地產以延遲繳交稅款的屋主,介紹「1031 換房」法規操作,這是個有效建立投資組合的策略。
  • 賣家需支付經紀人(broker)佣金以協助銷售該房產,此佣金由買賣雙方經紀人平分。

 

免責聲明:

以上提供有關法律、財務或稅務信息力求準確、可靠,但未經執業律師、會計師專業或房貸專業人士確認,因此不具代表、擔保或合格意見。鑑於各個案例不同的具體情況,稅務相關事宜應諮詢您的會計師或律師。

About Wei Min


  • Focuses on investors of Manhattan condominiums, interviewed by CNBC, CNN, Wall Street Journal, New York Times
  • Ex-Citibanker, managed $500 million portfolio
  • MBA, University of Illinois at Urbana-Champaign
  • Manhattan resident since 1999. Currently lives in Tribeca with wife and 2 kids
  • 352 burpees in 23 minutes, student of muay thai kickboxing

Work With Wei Min

CONTACT US
This error message is only visible to WordPress admins

Error: API requests are being delayed. New posts will not be retrieved.

There may be an issue with the Instagram access token that you are using. Your server might also be unable to connect to Instagram at this time.

Error: API requests are being delayed for this account. New posts will not be retrieved.

There may be an issue with the Instagram access token that you are using. Your server might also be unable to connect to Instagram at this time.