曼哈頓是全美最昂貴，但也是最穩定和最被認同的市場。萊坊財富報告(Knight Frank Wealth Report)依據經濟及政治環境、知識及生活品質，將曼哈頓評為全球第一的房地產市場。且相較於全球其它國際級都市如倫敦、巴黎及香港，在曼哈頓生活並不算昂貴。

可以。我們的外國客戶在曼哈頓置產是著眼於其品牌價值及增值潛力。他們在此置產多以短期住所(渡假屋）或投資為目標。

兩種類別的公寓：共管公寓(condos/ 紐約華人俗稱康鬥)和合作住宅（co-ops）。我們推薦較高增值率和投資價值的共管公寓。合作住宅通常對出租和裝修有設限，因此作為投資型房產的吸引力較低。而且購買合作住宅需經過董事會核准，會拖長購置時間，甚至有被駁回的可能。

共管公寓每平方英呎的單位價碼約比合作公寓高出30~50%，但其增值潛力及市場需求也相對強勁。

除了公寓之外，客戶也購置商住混用樓房或多家庭式房產。公寓因為方便管理及特性簡單而較受歡迎。

以公寓為例，每月的主要固定支出為地產稅、管理費、保險費和房貸本金及利息（如果是用房貸購屋）。

新建公寓多有減免稅款，因此可降低每月繳納的房地產稅。若無減免，每年稅金約為房產價值的0.5~1%左右。管理費平均每月為每平方呎$1-$2美元，視公寓樓有多少住宅單位和設施不同而或增或減。每年保險費大約$500-$1,000美元。

商住混用住宅及多家庭住宅樓的支出較高，如需支付更高的房地產稅、保險費、維護費、修繕費、管理費等。

抵押貸款融資可透過美國或非美國的銀行辦理。在信用危機發生後，核貸方已經緊縮信用政策，且要求外國買家需自備約40%的頭期款。

融資的好處在於可有效利用手頭的資金，放大收益。舉例來說，如果投資人以$100萬現金買下一間共管公寓，他只能依靠這間公寓獲得增值收益；但如果投資人融資且只需付50%頭期款，理論上他可用同樣現金購買兩間公寓且獲得兩倍增值收益。

下列為兩種融資方式：

1. 透過美國貸款機構融資。這個方式很容易在美國境內銀行辦理。貸款機構通常要求買家自備40%頭期款（貸款額度為房 產價格的60%），且買家需出示足額(通常為10-18個月的月付款金額）的流動資產。另外，由於是在美國境內融資，買 家尚需支付約2%的房貸稅。
2. 在買方母國辦理融資。投資人在母國辦理國際貸款，從美國的角度即為現金交易。好處是可以省下美國的房貸稅及多種 銀行手續費。但相對的，融資銀行也可能收取其他相關費用。

我們會向外國客戶提出上述兩個選項，客戶最終還是需要考量收支狀況以做決定。考量點在於：房貸年限、折舊攤銷期、利率、成本等等。

外國投資人以現金置產可省下紐約的房貸稅（約貸款額度的2%），還有多項相關的銀行手續費。

對買家來說，交易成本約為貸款金額的6-8%。 該估算包括豪宅稅、抵押稅、產權保險、律師費、登記稅和其他行政費用。 如果採用全現金交易，交易成本約為房產價格的 2% 至 5%，具體取決於是轉售還是新開發。

對於賣方來說，交易成本約為售價的 5% 至 8%，其中包括經紀人佣金和轉讓稅。

稅金類別如下：

1. 資本增益稅（出售房產後支付），約25%
2. 年度營運稅（annual operating tax）
   這是針對房產租金收益的年度課稅（假設有租出）。美國政府有房產年度折舊的規定。在曼哈頓，為了銷抵包含融資在 內的持有成本，買家需自備50%+頭期款。因此假設現金流收支平衡，加入房產折舊的因素會形成負的課稅收入。也就是 說，屋主多半不會被扣繳營運稅。只是，最終出售此房產時，計算資本增益稅需要再計入折舊的部分。
3. 遺產稅
   與美國人相比，擁有美國房產之外籍人士最大宗須繳納的稅金是遺產稅。根據美國法律，當擁有美國房產的外國人過 世，遺產稅最高會被扣50%。可幸，這個風險可以透過稅務結構來避免。

我們業務往來關係中，有合資格的稅務律師和會計師可以向客戶提供意見，協助處理上述稅務問題。

從 2024 年 1 月開始，賣方支付賣方佣金，並可以選擇（但沒有義務）支付買方佣金。 如果賣方不承擔買方費用，則買方需自行負擔。

查閱庫存：紐約的房產庫存對所有人公開。 例如，如果在某個時間點有 5,000 個待售房源，則所有經紀人和消費者都可以存取此庫存。 不會向某些經紀人提供任何限製或獨家存取權限。 經紀人通常透過經紀人系統存取庫存，而消費者可以透過 Streeteasy.com 和 Trulia.com 等網站存取庫存。 任何經紀人都可以帶買方客戶查看任何房產。 因此，買方經紀人的價值在於識別和協商合適的購買。 其價值並不在於獲得屬性的存取權限。

買方代理人的信託責任是對買方的，而賣方代理人的信託責任是對賣方的－無論賣方是否承擔任何買方費用。 這就是紐約經紀交易協議的運作方式。

過去，租戶需要負責支付房東和房客代理人的費用。 但2019年《住房穩定與租戶保護法》規定各方必須支付各自的代理人費用。 押金限制為一個月的租金，並且不再允許預付租金。

法院最終推翻了 HSTPA 關於誰支付經紀費的裁決。 目前，這取決於情況。 清單中會註明房客是否需要支付所有費用，或可以由房東和房客協商。

根據房地產交易協定，所有經紀人都有權檢視清單資料庫中任一待售屋。舉例來說，假如在曼哈頓有一仟戶待售房產，則每位經紀人都可以視察這一仟筆資料。再者，任何人也可以透過公眾網站如streeteasy.com和trulia.com看到相同的樓盤。因此，買方經紀人更應發揮尋找合適房產的作用，並非只是帶人看屋。

基於這點，經紀業界強烈建議買家不要尋求多位經紀人協助，避免產生混淆。 我們建議潛在客戶與多位經紀人面談後再選擇其一。我們會盡全力為客戶找到合適的房產，也期待客戶與我們保持長久的往來關係。這是優秀經紀人的一貫期望。

未與買家溝通其投資目的就貿然推薦「最好的區域」，實屬不智。曼哈頓的房地產完全適用風險/回報率模式，甚至可說是全球最有效率的房地產市場。投資新興區域或許可期待高回報，但相對也有空置率高的風險。同樣的，已開發區域可能報酬率不高，但較易找到房客，而且價格不會太受外部因素影響。

這取決於提供貸款的銀行的要求。一般來說，買家可以簽署授權書（POA, Power of Attorney），授權給紐約當地的代理人，也就不需要在過戶時出席。被授權者可以是律師，他將被賦予權限以在該次交易中執行合約。

我們是紐約頂級的經紀公司，為國外投資人提供紐約曼哈頓置產服務。我們的客戶來自香港、中國、韓國、新加坡、馬來西亞、台灣和印尼等。

我們出身於財富500強企業，有非常穩固的財務專業背景。在這個基礎上，我們可以為投資人分析投資報酬率（ROI）、收益率（yield）、增值潛力，與投資人的其他抉擇如股票、債券及避險（對沖）基金對比。相較之下，「典型」的經紀人則多強調房產的表面如花崗岩桌面或大理石面的浴室等。

成為房地產經紀人之前，我們自己也是房地產的投資人。我們會站在房東的角度向客戶提供自身的見解與經驗。

我們常被媒體採訪並廣泛報導，如華爾街郵報（Wall Street Journal）、紐約時報（New York Times）、彭博通訊社（Bloomberg）、NBC、CBS、TheStreet及Fidelity等諸多媒體，正正驗證了我們專業素養。

我們為外國買家提供「一站式」服務。內容從尋找合適的房產、價格談判、組織團隊（過戶律師、稅務律師、會計師、融資）、尋找房客、與房客交涉，到房產出售，全套服務一應俱全。因為我們客戶一般希望重新部署資金以購置另一房產, 這套循環常會重複出現。

以下為在紐約曼哈頓購買共管公寓(condo)的程序。購買共管公寓、投資房產或購置度假別墅的程序十分相 似。不同在於投資型買家的頭期款額度要求會較高。

在鎖定目標房產後到過戶所需的時間：

有融資─10~12週
現金交易─2~3週

1. 取得貸款機構初步核准（1~5日）
   貸款機構可能是美國境內銀行或海外銀行
2. 鎖定目標房產（2日~數個月）
   找房看房既可能是個愉快的經驗，也可能十分累人。切記找個代理人合作，他會篩選合適的房產，為您的時間做最高效率 的安排。
3. 報價與議價（一周）
   您經紀代理人的談判技巧很關鍵。有經驗的談判者可以爭取許多有利條件，包括財務和非財務方面。
4. 執行合約（1~2週）
   雙方負責準備合約的律師會提出達成協議的條款。買家律師會在合約簽署前對房產調查可能存在的風險。一旦達成共識， 雙方即開始履行合約。此時，買方需提交10%保證金給律師。
5. 申請房貸與取得承諾函（Commitment Letter）（6~9週）
   買家正式申請貸款，貸款機構會先行風險調查和評估，包括房價評鑑等等。之後貸款人發放一紙承諾函。
6. 向共管公寓董事會提交買賣申請並取得核准（1~4週）
   可與上列第5項同時進行。
7. 安排過戶
   過戶時，所有相關人士（買家、賣家、銀行、律師、經紀人）會聚集一堂簽署大量的文件，同時付款予賣家、房產轉移至 買家名下。這多半是一次性的過戶程序，沒有必要跟進。

我們的投資者客戶在紐約購買投資性房產後，下一步就是向潛在租戶行銷。 我們將審查收入（年收入需要達到月租金的 40 倍）、財務流動性和信用記錄。 這個方案非常有效。 對於投資者來說，較低的租金收益也伴隨著一個很大的好處，那就是租戶的財務和信用品質較高。

尋找租戶
向租戶推銷房產：
向潛在租戶或其代理人展示房產

關於房地產優勢的令人信服的演示

行銷（網站、經紀人系統、Streeteasy、Trulia）

專業攝影

專業平面圖

谷歌的搜尋引擎優化

社群媒體行銷

篩選潛在租戶（信用評分、推薦人、薪水、工作經驗）安排租戶入住為租戶設定自動交易，自動將每月租金支票存入業主帳戶。

當出售房產時，我們會以屋主的經紀人身份登場。銷售房產包括下列幾項活動。

• 依市場走勢及融資情況，為房產定價。
• 將房產求售訊息透過管道傳遞給私人、機構、國內及國際買家等潛在客戶。
• 運用媒體，為該房產增加曝光率。
• 為有意利用換購類似投資型房地產以延遲繳交稅款的屋主，介紹「1031 換房」法規操作，這是個有效建立投資組合的策略。

免責聲明：

以上提供有關法律、財務或稅務信息力求準確、可靠，但未經執業律師、會計師專業或房貸專業人士確認，因此不具代表、擔保或合格意見。鑑於各個案例不同的具體情況，稅務相關事宜應諮詢您的會計師或律師。