• 由於通貨膨脹和租金上漲等因素，房產價值會隨著時間增加。
• 有效運用好的信債融資，可以提高收益率。基於融資槓桿原理，如果房產的回報率是3%，，但以房貸80%和自付款20%購置一 間房產，其實際收益會放大到12~13%。理由是3%的增值率是基於房產總價，但投資者實際付出的金額只佔了總價的一小部分
• 折舊是一項假象支出。意即，即使折舊並非投資人實際的開銷，卻能在報稅時抵減可扣稅收入列項。舉例來說，一個擁有10%收 益的房地產，稅後可能還有完整的10%收益；但一支10%收益的股票由於需扣繳完整的稅負，稅後可能只剩7.5%的實際收益。這 即是投資房地產的顯著優勢。
• 若將房產出售獲利後轉購其它房產，可以根據「1031換屋」法條，延遲扣繳稅負。
• 分散投資風險：房產可使投資獲利來源更加多元化，因其與股票市場的震蕩起伏的關連性不高。
• 較低風險。房產投資有穩定的現金流，因為人們大多會準時付清房租，而且具期限的租約也確保了預期中的定期進帳。相對投資 股票市場而言，股票易受市場心理的左右，對於普通持股人而言，完全無法掌握。

• 增值是來源於(i) 租金上漲(ii) 市場需求量(iii) 通貨膨脹
• 租金上漲：在商業投資型房產中，房產價值是租金收入的一定倍數。這與股票的股價收益比（price-to-earnings ratio）相似 ──公司的盈利決定股價。因此，屋主能收取的租金越多，資產的價值就越高。投資人可購買低租金的建築，將其整修裝潢後成 為較高租金的房產；或是根據目前的物價變動而調漲房租。
• 市場需求量：需求量和有限的供給量都會推動房產增值。紐約曼哈頓的房價是由市場需求推動的，因為曼哈頓是國際性都市精粹 中的精粹，對房產的需求不僅來自紐約客，還有美國其它城市、歐洲、亞洲及全球各地的富裕人士。這個島嶼面積狹小、房地產 法令嚴格，新建的共管公寓(condo)供應受限，更加提高對曼哈頓房地產的需求性，投資人也願意以更高價購買同等級的房產。 曼哈頓公寓每平方呎的平均價格，已從1997年的$328美元上升到2015年的$1,645美元。關於多家庭式房產（multifamily properties），在需求面的推動下，投資人也願意付出比其它相同租金的房產更高的房價購買。
• 通貨膨脹(物價上漲)：房地產價格的上揚幅度總是高於物價的上漲幅度。當物價上漲時，房地產和租金也同樣會上漲。在1997年 至2015年間，每平方呎的價格從$328元提高到$1,645元，成長了401%。與此同時，薪水的漲幅並沒有跟上。擁有增值幅度超 過 物價漲幅的資產對投資人而言是很重要的。如果只想靠薪水和定存累積財富，在算入物價上漲的因素後，財富實際上是縮水的。

• 現金流基本上就是租金入收扣除開銷。只要租金大於開銷，投資人就會有現金流入。假設一間房產收入$10萬美元租金，同時產 生$8萬元開銷，則投資人最終獲得$2萬元現金流入。
• 好消息是，這$2萬元可能不用扣稅。美國國會定出折舊的規定，這是一項為了課稅申報而存在的開銷。一幢住宅房產可被折舊 27.5年、或每年折舊3.6%。假設這幢房產原先以$100萬元購入，年折舊則是$36,363元。以此為例，屋主因此得申報$16,363元 的損失（$20,000減去$36,363）。
• 現金流是源自與房價相關的租金收入。同樣是$100萬元的房產，一間能產生$15萬租金收入之房產的現金流就高於只有$6萬租金 收入的房產。

• Castle Avenue 與紐約曼哈頓其它房產經紀人公司相比，有著更深厚的投資理財背景。我們會從購屋、出租到售屋，給予客戶 鉅細靡遺的一條龍服務。

• 所有的投資都存在著不同的風險與回報。多元化可確保投資組合的平衡性，使其不致過度曝露在其中一項投資的風險中。對投資 人而言，可創造收入的房產是項不錯的多元化投資之一，因為它不但與多變動的股票市場脫鉤，且本身有著穩定的收入。

• REITs不是一項多元化投資的好工具，因為它的價值將隨著股市而波動。而且，REITs一般是投資大批樓群以分擔龐大的管銷費用。 由於機構型投資者之間的強烈競爭，這類型的投資收益通常也很低。再者，投資REITs也享受不到因折舊所帶來的稅務優惠或延遲 課稅。

• 如果賣掉舊的房產換購新的類似房產，可以採用「1031換屋」(1031 exchanges)政策而享有延遲繳付資本利得(capital gains ）稅款。這是既維持資本又發展投資組合的絕佳方式，因為與其繳納售屋所得的利得稅款，不如將其再投資到能創造利潤的資產 上。Castle Avenue會篩選合格的中介機構，協助客戶辦理「1031 換屋」資格申請。

• 擁有房產就像擁有一家公司一樣，但風險更小。擁有房產主要的風險是空置和無預期的修護。房地產是有形資產，其價值通常不 會顯著下滑；而一間傳統企業的價值則可能會貶到一文不值。

• 採用Schedule E（如果資產在個人名下）或K1（如果資產在有限公司LLC名下）報稅。任一情況，資產所創造的盈收都將匯集 到投資者的可課稅收入列項中。也就是說，該資產無論是收益或是損失，都將加總到投資者的收入中，而且只需被課一次稅。這 是房地產的優點。而股息或不動產投資信託（REITs）則會被課兩次稅。

• 可參閱外國買家

• 以下為在曼哈頓購買共管公寓(condo)的程序。購買共管公寓作投資或自住用途，其程序均十分相似。不同在於投資型買家的頭 期款額度要求會較高。
• 由鎖定目標房產到過戶所需的時間：

有融資─10~12週

現金交易─2~3週

1. 取得貸款機構初步核准（1~5日）
   貸款機構可能是美國境內銀行或海外銀行
2. 鎖定目標房產（2日~數個月）
   找房看房既可能是個愉快的經驗，也可能十分累人。切記找個代理人合作，他會篩選合適的房產，為您的時間做最 高效率的安排。
3. 回價與議價（一周）
   您經紀代理人的談判技巧很關鍵。有經驗的談判者可以爭取許多有利條件，不論財務或非財務方面。
4. 執行買賣合約（1~2週）
   雙方負責準備買賣合約的律師會提出達成協議的條款。買家律師會在合約簽署前對房產調查可能存在的風險。一旦 達成共識，雙方即可簽署合約。此時，買方需提交10%保證金給律師。由簽署買賣合約到過戶通常為六十天。
5. 申請房貸與取得承諾函（Commitment Letter）（6~9週）
   買家正式申請貸款，貸款機構會先行風險調查和評估，包含房價評鑑等等。之後貸款人發放一紙承諾函予買家。
6. 向共管公寓董事會提交買賣申請並取得核准（1~4週）
   可與上列第5項同時進行。
7. 安排過戶
   過戶時，所有相關人士（買家、賣家、銀行、律師、經紀人）會聚集一堂簽署大量的文件，同時付款予賣家、房產 轉移至買家名下。這多半是一次性的過戶程序，不需跟進。

• 若買房是為投資用，共管公寓（condo，紐約華人稱康鬥）會是較佳的選擇，因為具備較高的增值潛力，出租的限制也少。而 合作公寓（co-ops）的買家只是買下它的份額，因此通常要經過批准才能進行裝修。更重要的是，合作公寓一般對出租有設限 ，例如限定每五年只能出租其中兩年。對投資者來說會減少潛在的收入機會。

• 以共管公寓為例，每月主要的固定支出為稅金、共同管理費、保險費，以及需繳納的房貸本金與利息（如果是以貸款購屋）。新 建的公寓多有房地產稅抵減優惠，因此繳納的稅款會明顯降低。若沒有抵減，每年稅金約房產價值的0.5~1%左右。共同管理費 平均為每平方呎$1美元，視樓宇公寓數目、設施和單位面積而異。保險費每年大約$500至$1,000美元，若每月均攤就不起眼。

• 購置整棟樓的主要開銷有房產稅、保險、維修和房產管理費。與共管公寓面積和繳付金額的比例相比，整棟樓的房產稅和保險費 比較低。雖然整棟樓沒有共管費用，但是需要維修。樓主可能需要在屋頂、外牆、暖氣、熱水爐或窗戶的維修上花費一大筆。

• 購置房產時：
  (1)如果有房貸融資，過戶費用約為房貸額度的5-6%（1%銀行貸款手續費、0.8%產權保險、2%房貸稅，其他為律師、會計 師、銀行雜費、市與州政府的手續費）
  (2)如果是全現金交易，過戶費用約房價金額的2%。
• 每月共管公寓的費用：
  (1)共同管理費約為每平方呎1美元
  (2)每月房產稅約為房產價值的0.04%到0.08%。每年約為房價的0.5%到1%。
• 整棟樓的每月費用：
  (1)每月房產稅約為房價的0.08%，每年約為房價的1%（高估值）。
  (2)物業管理費用為總租金收入的3%到9%。
  (3)維修、保養費用視情況而定。
• 每年：
  (1)會計師費$1,000至2,000美元。
  (2)律師費用視需要而定。
  (3)收入所得稅（通常可與折舊列項相抵減）
• 賣房時：
  (1)資本所得稅（見下面第21項）

• 我們客戶所購買的紐約投資型房產分為共管公寓（住宅）與樓房（住宅或商用）。住宅型共管公寓(也稱康鬥)因其簡單性而較受國際/海外買家青睞。共管公寓屋主不用太操心房產的維修保養，因每月的管理費已包括基本保養。房客如果遇到問題，例如衛浴漏水或暖氣故障，只要通知樓宇維護員工就可以輕鬆處理好。與之相比，投資樓房就需要自已關照屋頂、鍋爐、供暖設備等大大小小事情。下列為共管公寓與樓房大致的優缺點：
• 共管公寓：優點－ 不太需要費神來維護、其特性簡單易懂。缺點 ─ 獲利回報率較低。
• 樓房：優點－ 獲利回報率較高；缺點－ 頗費心思管理、需要更多資金才能投資。

• 紐約(曼哈頓)商業房產的收益率與其房價相關連。在低價點（少於$2,000萬美元）的房產一般收益率5%。
• 較高價位（高於$3,000萬美元）的商業房產收益率也較高，約8%或更高。因為高價位的需求量少，而且高價位的買家一般是機 構型業主，談判價錢時賣家會承受較大的壓力。
• 商業房產的價值是由其收益決定的，就像股票的股價收益比（PE ratio）。房價是租金收益的固定倍數，因此屋主若能收取更多 租金，房價也會跟著提高。

• 作為投資用途的紐約房產（曼哈頓康鬥）租金利潤毛利為4%至5%，扣除管理費和稅金，淨利大約3%到4%。
• 投資曼哈頓的房產，回報大部份來自房產增值，不是租金收入。投資人購買紐約曼哈頓的房產是看上它的增值潛力。其市場需求 來自全球各地。曼哈頓可被視為一個品牌。相對於全美的10%空置率，曼哈頓的低於1% 。當通貨膨脹、物價上漲時，同時也意 味著租金和房價的上揚。
• 如果在美國買房的策略著重收益比率，那就意味著面向中小型城市。例如紐約州的大學城Syracuse有大約10%到15%的收益率。 從個人經驗來看，大城市增值力所帶來的回報率遠高於中小型城市的現金流。

• 無論屋主有沒有從房產投資獲利，每個月都得繳付房產稅。每年房產稅大約是房產市價的0.5%到1%，不論是虧錢還是盈馀，都 得繳交房產稅。

• 年度結算時，美國國稅局（IRS）允許投資型房產的屋主將房產折舊。折舊所產生的假象支出一般會抵消年度所得，因此就不需 要繳所得稅了。

• 主要住所：
  國稅局（IRS）允許賣家在出售其主要住所（primary residence，在過去5年中住滿2年）的同時免除其資本增益稅（ capital gains tax），單身免稅額度為25萬美金、已婚且共同報稅者免稅額度為50萬美金。 5年中住滿2年的規則並不限定 必須連續住滿2年，只要它保持主要住所的條件即可。投資人想要利用這條稅賦優惠的話，可買房之後先租出去，在5年的最 後2年搬進來住即可。
• 投資型房產：
  持有投資型房產超過一年就可以適用長期資產增值稅（long term capital gains tax）的待遇，聯邦稅率最高只需繳15%。 如果持有少於一年，最高聯邦稅率可達36%。我們非常不主張買主購房不到一年就想賣掉。買家應該以持有房產最少5年進 行規劃。
• 許多投資人利用「1031 換屋」(1031 exchange)的法規延遲交付利得稅。 「1031 換屋」要求在一定時間內以舊的房產換購類 似條件的新房產。這是將原本要繳稅的資金拿來購買更多房產，以增加獲利的可能性。
• 我們會為客戶推薦屬意的執牌會計師(CPA)和律師，以協助客戶獲得最詳實的資訊與服務。

• 美國居民購買投資型房產通常會被要求25%頭期款。海外或國際買家則會需要40~50%。另外，銀行也會要求買家出示10~18個 月供款等值的流動資產證明。這些調高了的頭期款要求是由於近來的信用緊縮危機導致。

• 以融資貸款$10萬美金、5%利率、30年攤還來計算，每月供款約為$537美金。
• 以融資貸款$10萬美金、5%利率、15年攤還來計算，每月供款約為$791美金。

• 紐約房地產的買賣佣金是事先與賣家談妥及由賣家支付的。也就是說，經紀代理人在市面上為一間房產打廣告前，佣金就已經定 好了。如果買家也請了經紀代理人，佣金會由雙方代理人平分，這項手續稱為co-brokering。如果買家沒有請經紀代理人，則 這筆佣金全數由賣家經紀代理人獲得。
• 因此，買家應自聘經紀代理人為其在談判中維護自己的利益（而且佣金還是由賣家支付的）。買家的經紀代理人會為買家尋找合 適的房產並談到最佳的價碼。如果買家沒有經紀代理人而直接與賣家的代理人溝通，對方是以賣家的利益為最優先考量，買家自 然落居下風。

• 賣家需支付買賣雙方經紀代理人佣金，因此有的賣家為了省錢而不找經紀代理人。大部分這類「自助式」案件中，賣家經過幾週 的努力還是不得不移交給經紀代理人處理。其它案件中，房產也可能以過低的價格賣出，結果賣家省小錢損大錢，得不償失。
• 首先，聘僱一位經紀代理人的好處是：他們會運用自身的專業替房產定出合理價格。有些時候，賣家認定的房價高於市價，因此 房子乏人問津，持有成本增加。調整為合理的定價可將持有期縮至最短，因而把持有成本降到最低。另一些狀況是，賣家因缺乏 相關資訊或沒有足夠的銷售管道而訂出低於行情的房價。一間商用房產的賣家可能會依據當地的常見售價為自家房產定價，卻不 知道它在國際買家市場可能值更高的價格，因為國際買家的預期回報低於當地屋主的預期回報。一個好的經紀代理人會知道「正 確」的房產價格。
• 其二，好的經紀代理人具有展現房產優勢的技巧，例如面對面溝通、做簡報、佈局展示的能力；如果是銷售商用房產，重點會放 在有增值潛力的財務數字上等。
• 賣家能自行銷售房產嗎？可以，但是成功率非常低。賣家實際上是在做副業(以經紀代理人為副業)。而相較於全職經紀代理人， 兼職性質的代理人在人脈、演示技巧與銷售知識方面的不足是顯而易見的。再說，賣家學習怎麽做好經紀代理人工作所花的時間 ，也需計算在成本之內。

免責聲明：

以上提供有關法律、財務或稅務信息力求準確、可靠，但未經執業律師、專業會計師或房貸專業人士確認，因此不具代表、擔保或合格意見。鑑於各個案例不同的具體情況，稅務相關事宜應諮詢您的會計師或律師。