曼哈顿是全美最昂贵，但也是最稳定和最被认同的市场。莱坊2017财富报告(Knight Frank Wealth Report 2017)依据经济及政治环境、知识及生活品质，将曼哈顿评为全球第一的房地产市场。且相较於全球其它国际级都市如伦敦、巴黎及香港，在曼哈顿生活并不算昂贵。

可以。我们的外国客户在曼哈顿置产是著眼于其品牌价值及增值潜力。他们在此置产多以短期住所(渡假屋）或投资为目标。

两种类别的公寓：共管公寓(condos/ 纽约华人俗称康斗)和合作住宅（co-ops）。我们推荐较高增值率和投资价值的共管公寓。合作住宅通常对出租和装修有设限，因此作为投资型房产的吸引力较低。而且购买合作住宅需经过董事会核准，会拖长购置时间，甚至有被驳回的可能。

共管公寓每平方英呎的单位价码约比合作公寓高出30~50%，但其增值潜力及市场需求也相对强劲。

除了公寓之外，客户也购置商住混用楼房或多家庭式房产。公寓因为方便管理及特性简单而较受欢迎。

以公寓为例，每月的主要固定支出为地产税、管理费、保险费和房贷本金及利息（如果是用房贷购屋）。

新建公寓多有减免税款，因此可降低每月缴纳的房地产税。若无减免，每年税金约为房产价值的0.5~1%左右。管理费平均每月为每平方呎$1美元，视公寓楼有多少住宅单位和设施不同而或增或减。每年保险费大约$500-$1,000美元。

商住混用住宅及多家庭住宅楼的支出较高，如需支付更高的房地产税、保险费、维护费、修缮费、管理费等。

抵押贷款融资可透过美国或非美国的银行办理。在信用危机发生后，核贷方已经紧缩信用政策，且要求外国买家需自备约40%的头期款。

融资的好处在于可有效利用手头的资金，放大收益。举例来说，如果投资人以$100万现金买下一间共管公寓，他只能依靠这间公寓获得增值收益；但如果投资人融资且只需付50%头期款，理论上他可用同样现金购买两间公寓且获得两倍增值收益。

下列为两种融资方式：

1. 透过美国贷款机构融资。这个方式很容易在美国境内银行办理。贷款机构通常要求买家自备40%头期款（贷款额度为房产价格的60%），且买家需出示足额(通常为10-18个月的月付款金额）的流动资产。另外，由於是在美国境内融资，买家尚需支付约2%的房贷税。
2. 在买方母国办理融资。投资人在母国办理国际贷款，从美国的角度即为现金交易。好处是可以省下美国的房贷税及多种银行手续费。但相对的，融资银行也可能收取其他相关费用。

我们会向外国客户提出上述两个选项，客户最终还是需要考量收支状况以做决定。考量点在于：房贷年限、折旧摊销期、利率、成本等等。

外国投资人以现金置产可省下纽约的房贷税（约贷款额度的2%），还有多项相关的银行手续费。

买家的交易成本约为贷款额度的5-6%，包括房贷税、产权保险、转让税（transfer taxes，如果购买新建物）、律师费、登记税及其他行政管理支出。经纪人的佣金是由卖家支付。

卖家的交易成本约为售价的8%，包含佣金和多项行政管理费用。

税金类别如下：

1. 资本增益税（出售房产后支付），约25%
2. 年度营运税（annual operating tax）
   这是针对房产租金收益的年度课税（假设有租出）。美国政府有房产年度折旧的规定。在曼哈顿，为了销抵包含融资在内的持有成本，买家需自备40%头期款。因此假设现金流收支平衡，加入房产折旧的因素会形成负的课税收入。也就是说，屋主多半不会被扣缴营运税。只是，最终出售此房产时，计算资本增益税需要再计入折旧的部分。
3. 遗产税
   与美国人相比，拥有美国房产之外籍人士最大宗须缴纳的税金是遗产税。根据美国法律，当拥有美国房产的外国人过世，遗产税最高会被扣46%。可幸，这个风险可以透过税务结构来避免。

我们业务往来关系中，有合资格的税务律师和会计师可以向客户提供意见，协助处理上述税务问题。

在纽约，经纪人费用是全由卖家支付的。当卖方的经纪人同意将一处房产列表出售，也同时会跟卖方协定其佣金（佣金为售价的一定比例）。如果买方雇用经纪人出面协调，则此事先敲定的佣金将由双方经纪人对分。如果买家没有雇用经纪人,卖方经纪人将获取全额佣金。

尽管全数佣金是由卖家支付，买卖双方经纪人将各自负担一方的信托责任。这是纽约经纪交易协定的运作方式。因此，买家最好还是聘雇经纪人出面鉴定房地产和议价。

租屋的话，房东与房客两方经纪人费用是由房客支付。

根据房地产交易协定，所有经纪人都有权检视清单资料库中任一待售屋。举例来说，假如在曼哈顿有一仟户待售房产，则每位经纪人都可以视察这一仟笔资料。再者，任何人也可以透过公众网站如streeteasy.com和trulia.com看到相同的楼盘。因此，买方经纪人更应发挥寻找合适房产的作用，并非只是带人看屋。基于这点，经纪业界强烈建议买家不要寻求多位经纪人​​协助，避免产生混淆。

我们建议潜在客户与多位经纪人面谈后再选择其一。我们会尽全力为客户找到合适的房产，也期待客户与我们保持长久的往来关係。这是优秀经纪人的一贯期望。

未与买家沟通其投资目的就贸然推荐「最好的区域」，实属不智。曼哈顿的房地产完全适用风险/回报率模式，甚至可说是全球最有效率的房地产市场。投资新兴区域或许可期待高回报，但相对也有空置率高的风险。同样的，已开发区域可能报酬率不高，但较易找到房客，而且价格不会太受外部因素影响。

这取决于提供贷款的银行的要求。一般来说，买家可以签署授权书（POA, Power of Attorney），授权给纽约当地的代理人，也就不需要在过户时出席。被授权者可以是律师，他将被赋予权限以在该次交易中执行合约。

我们是纽约顶级的经纪公司，为国外投资人提供纽约曼哈顿置产服务。我们的客户来自香港、中国、韩国、新加坡、马来西亚、台湾和印尼等。

我们出身於财富500强企业，有非常稳固的财务专业背景。在这个基础上，我们可以为投资人分析投资报酬率（ROI）、收益率（yield）、增值潜力，与投资人的其他抉择如股票、债券及避险（对冲）基金对比。相较之下，「典型」的经纪人则多强调房產的表面如花岗岩桌面或大理石面的浴室等。

成为房地产经纪人之前，我们自己也是房地产的投资人。我们会站在房东的角度向客户提供自身的见解与经验。

我们常被媒体采访并广泛报导，如华尔街邮报（Wall Street Journal）、纽约时报（New York Times）、彭博通讯社（Bloomberg）、NBC、CBS、TheStreet及Fidelity等诸多媒体，正正验证了我们专业素养。

我们为外国买家提供「一站式」服务。内容从寻找合适的房产、价格谈判、组织团队（过户律师、税务律师、会计师、融资）、寻找房客、与房客交涉，到房产出售，全套服务一应俱全。因为我们客户一般希望重新部署资金以购置另一房产，这套循环常会重复出现。

以下为在纽约曼哈顿购买共管公寓(condo)的程序。购买共管公寓、投资房产或购置度假别墅的程序十分相似。不同在於投资型买家的头期款额度要求会较高。

在锁定目标房产後到过户所需的时间：
有融资─10~12周
现金交易─2~3周

1. 取得贷款机构初步核准（1~5日）
   贷款机构可能是美国境内银行或海外银行
2. 锁定目标房产（2日~数个月）
   找房看房既可能是个愉快的经验，也可能十分累人。切记找个代理人合作，他会筛选合适的房产，为您的时间做最高效率的安排。
3. 报价与议价（一周）
   您经纪代理人的谈判技巧很关键。有经验的谈判者可以争取许多有利条件，包括财务和非财务方面。
4. 执行合约（1~2周）
   双方负责準备合约的律师会提出达成协议的条款。买家律师会在合约签署前对房产调查可能存在的风险。一旦达成共识，双方即开始履行合约。此时，买方需提交10%保证金给律师。
5. 申请房贷与取得承诺函（Commitment Letter）（6~9周）
   买家正式申请贷款，贷款机构会先行风险调查和评估，包括房价评鉴等等。之后贷款人发放一纸承诺函。
6. 向共管公寓董事会提交买卖申请并取得核准（1~4周）
   可与上列第5项同时进行。
7. 安排过户
   过户时，所有相关人士（买家、卖家、银行、律师、经纪人）会聚集一堂签署大量的文件，同时付款予卖家、房产转移至买家名下。这多半是 一次性的过户程序，没有必要跟进。

客户买下纽约投资型房产后，我们会为其推销给潜在房客，程序如下：

• 利用多重管道推销给潜在房客
• 根据信用评分、引荐函、薪资、工作履历等资料，筛选房客。
• 安排房客迁入
• 设定自动转帐机制，可自动将房客的月租定期转入房东帐户。

以上所述机制已为共管公寓屋主省却每月的管理费用（一般为总租金的3~10%）。纽约曼哈顿的房客通常有较高收入与良好信用，管理上自然也轻松容易。

如果遇上较难管理的房客，可联络我们协助循法律途径处理解决。

当出售房产时，我们会以屋主的经纪人身份登场。销售房产包括下列几项活动。

• 依市场走势及融资情况，为房产定价。
• 将房产求售讯息透过管道传递给私人、机构、国内及国际买家等潜在客户。
• 运用媒体，为该房产增加曝光率。
• 为有意利用换购类似投资型房地产以延迟缴交税款的屋主，介绍「1031 换房」法规操作，这是个有效建立投资组合的策略。
• 卖家需支付经纪人(broker)佣金以协助销售该房产，此佣金由买卖双方经纪人平分。

免责声明：

以上提供有关法律、财务或税务信息力求準确、可靠，但未经执业律师、会计师专业或房贷专业人士确认，因此不具代表、担保或合格意见。鉴於各个案例不同的具体情况，税务相关事宜应谘询您的会计师或律师。