- 陈伟明
曼哈顿是全美最昂贵,但也是最稳定和最被认同的市场。莱坊2017财富报告(Knight Frank Wealth Report 2017)依据经济及政治环境、知识及生活品质,将曼哈顿评为全球第一的房地产市场。且相较於全球其它国际级都市如伦敦、巴黎及香港,在曼哈顿生活并不算昂贵。
可以。我们的外国客户在曼哈顿置产是著眼于其品牌价值及增值潜力。他们在此置产多以短期住所(渡假屋)或投资为目标。
两种类别的公寓:共管公寓(condos/ 纽约华人俗称康斗)和合作住宅(co-ops)。我们推荐较高增值率和投资价值的共管公寓。合作住宅通常对出租和装修有设限,因此作为投资型房产的吸引力较低。而且购买合作住宅需经过董事会核准,会拖长购置时间,甚至有被驳回的可能。
共管公寓每平方英呎的单位价码约比合作公寓高出30~50%,但其增值潜力及市场需求也相对强劲。
除了公寓之外,客户也购置商住混用楼房或多家庭式房产。公寓因为方便管理及特性简单而较受欢迎。
以公寓为例,每月的主要固定支出为地产税、管理费、保险费和房贷本金及利息(如果是用房贷购屋)。
新建公寓多有减免税款,因此可降低每月缴纳的房地产税。若无减免,每年税金约为房产价值的0.5~1%左右。管理费平均每月为每平方呎$1美元,视公寓楼有多少住宅单位和设施不同而或增或减。每年保险费大约$500-$1,000美元。
商住混用住宅及多家庭住宅楼的支出较高,如需支付更高的房地产税、保险费、维护费、修缮费、管理费等。
抵押贷款融资可透过美国或非美国的银行办理。在信用危机发生后,核贷方已经紧缩信用政策,且要求外国买家需自备约40%的头期款。
融资的好处在于可有效利用手头的资金,放大收益。举例来说,如果投资人以$100万现金买下一间共管公寓,他只能依靠这间公寓获得增值收益;但如果投资人融资且只需付50%头期款,理论上他可用同样现金购买两间公寓且获得两倍增值收益。
下列为两种融资方式:
我们会向外国客户提出上述两个选项,客户最终还是需要考量收支状况以做决定。考量点在于:房贷年限、折旧摊销期、利率、成本等等。
外国投资人以现金置产可省下纽约的房贷税(约贷款额度的2%),还有多项相关的银行手续费。
买家的交易成本约为贷款额度的5-6%,包括房贷税、产权保险、转让税(transfer taxes,如果购买新建物)、律师费、登记税及其他行政管理支出。经纪人的佣金是由卖家支付。
卖家的交易成本约为售价的8%,包含佣金和多项行政管理费用。
税金类别如下:
我们业务往来关系中,有合资格的税务律师和会计师可以向客户提供意见,协助处理上述税务问题。
在纽约,经纪人费用是全由卖家支付的。当卖方的经纪人同意将一处房产列表出售,也同时会跟卖方协定其佣金(佣金为售价的一定比例)。如果买方雇用经纪人出面协调,则此事先敲定的佣金将由双方经纪人对分。如果买家没有雇用经纪人,卖方经纪人将获取全额佣金。
尽管全数佣金是由卖家支付,买卖双方经纪人将各自负担一方的信托责任。这是纽约经纪交易协定的运作方式。因此,买家最好还是聘雇经纪人出面鉴定房地产和议价。
租屋的话,房东与房客两方经纪人费用是由房客支付。
根据房地产交易协定,所有经纪人都有权检视清单资料库中任一待售屋。举例来说,假如在曼哈顿有一仟户待售房产,则每位经纪人都可以视察这一仟笔资料。再者,任何人也可以透过公众网站如streeteasy.com和trulia.com看到相同的楼盘。因此,买方经纪人更应发挥寻找合适房产的作用,并非只是带人看屋。基于这点,经纪业界强烈建议买家不要寻求多位经纪人协助,避免产生混淆。
我们建议潜在客户与多位经纪人面谈后再选择其一。我们会尽全力为客户找到合适的房产,也期待客户与我们保持长久的往来关係。这是优秀经纪人的一贯期望。
未与买家沟通其投资目的就贸然推荐「最好的区域」,实属不智。曼哈顿的房地产完全适用风险/回报率模式,甚至可说是全球最有效率的房地产市场。投资新兴区域或许可期待高回报,但相对也有空置率高的风险。同样的,已开发区域可能报酬率不高,但较易找到房客,而且价格不会太受外部因素影响。
这取决于提供贷款的银行的要求。一般来说,买家可以签署授权书(POA, Power of Attorney),授权给纽约当地的代理人,也就不需要在过户时出席。被授权者可以是律师,他将被赋予权限以在该次交易中执行合约。
我们是纽约顶级的经纪公司,为国外投资人提供纽约曼哈顿置产服务。我们的客户来自香港、中国、韩国、新加坡、马来西亚、台湾和印尼等。
我们出身於财富500强企业,有非常稳固的财务专业背景。在这个基础上,我们可以为投资人分析投资报酬率(ROI)、收益率(yield)、增值潜力,与投资人的其他抉择如股票、债券及避险(对冲)基金对比。相较之下,「典型」的经纪人则多强调房產的表面如花岗岩桌面或大理石面的浴室等。
成为房地产经纪人之前,我们自己也是房地产的投资人。我们会站在房东的角度向客户提供自身的见解与经验。
我们常被媒体采访并广泛报导,如华尔街邮报(Wall Street Journal)、纽约时报(New York Times)、彭博通讯社(Bloomberg)、NBC、CBS、TheStreet及Fidelity等诸多媒体,正正验证了我们专业素养。
我们为外国买家提供「一站式」服务。内容从寻找合适的房产、价格谈判、组织团队(过户律师、税务律师、会计师、融资)、寻找房客、与房客交涉,到房产出售,全套服务一应俱全。因为我们客户一般希望重新部署资金以购置另一房产,这套循环常会重复出现。
以下为在纽约曼哈顿购买共管公寓(condo)的程序。购买共管公寓、投资房产或购置度假别墅的程序十分相似。不同在於投资型买家的头期款额度要求会较高。
在锁定目标房产後到过户所需的时间:
有融资─10~12周
现金交易─2~3周
客户买下纽约投资型房产后,我们会为其推销给潜在房客,程序如下:
以上所述机制已为共管公寓屋主省却每月的管理费用(一般为总租金的3~10%)。纽约曼哈顿的房客通常有较高收入与良好信用,管理上自然也轻松容易。
如果遇上较难管理的房客,可联络我们协助循法律途径处理解决。
当出售房产时,我们会以屋主的经纪人身份登场。销售房产包括下列几项活动。
免责声明:
以上提供有关法律、财务或税务信息力求準确、可靠,但未经执业律师、会计师专业或房贷专业人士确认,因此不具代表、担保或合格意见。鉴於各个案例不同的具体情况,税务相关事宜应谘询您的会计师或律师。