• 由于通货膨胀和租金上涨等因素，房产价值会随着时间增加。
• 有效运用好的信债融资，可以提高收益率。基于融资杠杆原理，如果房产的回报率是3%，，但以房贷80%和自付款20%购置一间房产，其实际收益会放大到12~13%。理由是3%的增值率是基于房产总价，但投资者实际付出的金额只占了总价的一小部分。
• 折旧是一项假象支出。意即，即使折旧并非投资人实际的开销，却能在报税时抵减可扣税收入列项。举例来说，一个拥有10%收益的房地产，税後可能还有完整的10%收益；但一支10%收益的股票由于需扣缴完整的税负，税後可能只剩7.5%的实际收益。这即是投资房地产的显著优势。
• 若将房产出售获利後转购其它房产，可以根据「1031换屋」法条，延迟扣缴税负。
• 分散投资风险：房产可使投资获利来源更加多元化，因其与股票市场的震荡起伏的关连性不高。
• 较低风险。房产投资有稳定的现金流，因为人们大多会準时付清房租，而且具期限的租约也确保了预期中的定期进帐。相对投资股票市场而言，股票易受市场心理的左右，对于普通持股人而言，完全无法掌握。

• 增值是来源於(i) 租金上涨 (ii) 市场需求量 (iii) 通货膨胀
• 租金上涨：在商业投资型房产中，房产价值是租金收入的一定倍数。这与股票的股价收益比（price-to-earnings ratio）相似──公司的盈利决定股价。因此，屋主能收取的租金越多，资产的价值就越高。投资人可购买低租金的建築，将其整修装潢后成为较高租金的房产；或是根据目前的物价变动而调涨房租。
• 市场需求量：需求量和有限的供给量都会推动房产增值。纽约曼哈顿的房价是由市场需求推动的，因为曼哈顿是国际性都市精粹中的精粹，对房产的需求不仅来自纽约客，还有美国其它城市、欧洲、亚洲及全球各地的富裕人士。这个岛屿面积狭小、房地产法令严格，新建的共管公寓(condo)供应受限，更加提高对曼哈顿房地产的需求性，投资人也愿意以更高价购买同等级的房产。曼哈顿公寓每平方呎的平均价格，已从1997年的$328美元上升到2025年的$2,130美元。关於多家庭式房产（multifamily properties），在需求面的推动下，投资人也愿意付出比其它相同租金的房产更高的房价购买。
• 通货膨胀(物价上涨)：房地产价格的上扬幅度总是高於物价的上涨幅度。当物价上涨时，房地产和租金也同样会上涨。在1997年至2025年间，每平方呎的价格从$328元提高到$2,130元，成长了549%。与此同时，薪水的涨幅并没有跟上。拥有增值幅度超过物价涨幅的资产对投资人而言是很重要的。如果只想靠薪水和定存累积财富，在算入物价上涨的因素後，财富实际上是缩水的。

• 现金流基本上就是租金入收扣除开销。只要租金大於开销，投资人就会有现金流入。假设一间房产收入$10万美元租金，同时产生$8万元开销，则投资人最终获得$2万元现金流入。
• 好消息是，这$2万元可能不用扣税。美国国会定出折旧的规定，这是一项为了课税申报而存在的开销。一幢住宅房产可被折旧27.5年、或每年折旧3.6%。假设这幢房产原先以$100万元购入，年折旧则是$36,363元。以此为例，屋主因此得申报$16,363元的损失（$20,000减去$36,363）。
• 现金流是源自与房价相关的租金收入。同样是$100万元的房产，一间能产生$15万租金收入之房产的现金流就高于只有$6万租金收入的房产。

• Castle Avenue 与纽约曼哈顿其它房产经纪人公司相比，有着更深厚的投资理财背景。我们会从购屋、出租到售屋，给予客户钜细靡遗的一条龙服务。

• 所有的投资都存在着不同的风险与回报。多元化可确保投资组合的平衡性，使其不致过度曝露在其中一项投资的风险中。对投资人而言，可创造收入的房产是项不错的多元化投资之一，因为它不但与多变动的股票市场脱钩，且本身有著稳定的收入。

• REITs不是一项多元化投资的好工具，因为它的价值将随著股市而波动。而且，REITs一般是投资大批楼群以分担庞大的管销费用。由于机构型投资者之间的强烈竞争，这类型的投资收益通常也很低。再者，投资REITs也享受不到因折旧所带来的税务优惠或延迟课税。

• 如果卖掉旧的房产换购新的类似房产，可以采用「1031换屋」(1031 exchanges)政策而享有延迟缴付资本利得(capital gains）税款。这是既维持资本又发展投资组合的绝佳方式，因为与其缴纳售屋所得的利得税款，不如将其再投资到能创造利润的资产上。Castle Avenue会筛选合格的中介机构，协助客户办理「1031 换屋」资格申请。

• 拥有房产就像拥有一家公司一样，但风险更小。拥有房产主要的风险是空置和无预期的修护。房地产是有形资产，其价值通常不会显著下滑；而一间传统企业的价值则可能会贬到一文不值。

• 采用Schedule E（如果资产在个人名下）或K1（如果资产在有限公司LLC名下）报税。任一情况，资产所创造的盈收都将汇集到投资者的可课税收入列项中。也就是说，该资产无论是收益或是损失，都将加总到投资者的收入中，而且只需被课一次税。这是房地产的优点。而股息或不动产投资信托（REITs）则会被课两次税。

• 可参阅 外国买家

1. 取得贷款机构初步核准（1~5日）
   贷款机构可能是美国境内银行或海外银行
2. 锁定目标房产（2日~数个月）
   找房看房既可能是个愉快的经验，也可能十分累人。切记找个代理人合作，他会筛选合适的房产，为您的时间做最高效率的安排。
3. 回价与议价（一周）
   您经纪代理人的谈判技巧很关键。有经验的谈判者可以争取许多有利条件，不论财务或非财务方面。
4. 执行买卖合约（1~2周）
   双方负责準备买卖合约的律师会提出达成协议的条款。买家律师会在合约签署前对房产调查可能存在的风险。一旦达成共识，双方 即可签署合约。此时，买方需提交10%保證金给律师。由签署买卖合约到过户通常为六十天。
5. 申请房贷与取得承诺函（Commitment Letter）（6~9周）
   买家正式申请贷款，贷款机构会先行风险调查和评估，包含房价评鉴等等。之后贷款人发放一纸承诺函予买家。
6. 向共管公寓董事会提交买卖申请并取得核准（1~4周）
   可与上列第5项同时进行。
7. 安排过户
   过户时，所有相关人士（买家、卖家、银行、律师、经纪人）会聚集一堂签署大量的文件，同时付款予卖家、房产转移至买家名下。 这多半是一次性的过户程序，不需跟进。

• 若买房是为投资用，共管公寓（condo，纽约华人称康斗）会是较佳的选择，因为具备较高的增值潜力，出租的限制也少。而合作公寓（co-ops）的买家只是买下它的份额，因此通常要经过批准才能进行装修。更重要的是，合作公寓一般对出租有设限，例如限定每五年只能出租其中两年。对投资者来说会减少潜在的收入机会。

• 以共管公寓为例，每月主要的固定支出为税金、共同管理费、保险费，以及需缴纳的房贷本金与利息（如果是以贷款购屋）。新建的公寓多有房地产税抵减优惠，因此缴纳的税款会明显降低。若没有抵减，每年税金约房产价值的0.5~1%左右。共同管理费平均为每平方呎$1-$2美元，视楼宇公寓数目、设施和单位面积而异。保险费每年大约$500至$1,000美元，若每月均摊就不起眼了。

• 购置整栋楼的主要开销有房产税、保险、维修和房产管理费。与共管公寓面积和缴付金额的比例相比，整栋楼的房产税和保险费比较低。虽然整栋楼没有共管费用，但是需要维修。楼主可能需要在屋顶、外墙、暖气、热水炉或窗户的维修上花费一大笔。

• 购置房产时：
  (1)如果有房贷融资，过户费用约为房贷额度的6-8%（1%银行贷款手续费、0.8%产权保险、2-5%房贷税，其他为律师、会计师、银行 杂费、市与州政府的手续费）
  (2)如果是全现金交易，过户费用约房价金额的2%。
• 每月共管公寓的费用：
  (1)共同管理费约为每平方呎1-2美元
  (2)每月房产税约为房产价值的0.04%到0.08%。每年约为房价的0.5%到1%。
• 整栋楼的每月费用：
  (1)每月房产税约为房价的0.08%，每年约为房价的1%（高估值）。
  (2)物业管理费用为总租金收入的3%到9%。
  (3)维修、保养费用视情况而定。
• 每年：
  (1)会计师费$1,000至2,000美元。
  (2)律师费用视需要而定。
  (3)收入所得税（通常可与折旧列项相抵减）
• 卖房时：
  (1)资本所得税（见下面第21项）

• 我们客户所购买的纽约投资型房产分为共管公寓（住宅）与楼房（住宅或商用）。住宅型共管公寓(也称康斗)因其简单性而较受国际/海外买家青睐。共管公寓屋主不用太操心房产的维修保养，因每月的管理费已包括基本保养。房客如果遇到问题，例如卫浴漏水或暖气故障，只要通知楼宇维护员工就可以轻松处理好。与之相比，投资楼房就需要自已关照屋顶、锅炉、供暖设备等大大小小事情。下列为共管公寓与楼房大致的优缺点：
• 共管公寓：优点 － 不太需要费神来维护、其特性简单易懂。缺点 ─ 获利回报率较低。
• 楼房：优点 － 获利回报率较高；缺点 － 颇费心思管理、需要更多资金才能投资。

• 纽约(曼哈顿)商业房产的收益率与其房价相关连。在低价点（少於$2,000万美元）的房产一般收益率5%。
• 较高价位（高於$3,000万美元）的商业房产收益率也较高，约8%或更高。因为高价位的需求量少，而且高价位的买家一般是机构型业主，谈判价钱时卖家会承受较大的压力。
• 商业房产的价值是由其收益决定的，就像股票的股价收益比（PE ratio）。房价是租金收益的固定倍数，因此屋主若能收取更多租金，房价也会跟著提高。

• 作为投资用途的纽约房产（曼哈顿康斗）租金利润毛利为5%至6%，扣除管理费和税金，净利大约2%到3%。
• 投资曼哈顿的房产，回报大部份来自房产增值，不是租金收入。投资人购买纽约曼哈顿的房产是看上它的增值潜力。其市场需求来自全球各地。曼哈顿可被视为一个品牌。相对於全美的10%空置率，曼哈顿的低於3% 。当通货膨胀、物价上涨时，同时也意味著租金和房价的上扬。
• 如果在美国买房的策略着重收益比率，那就意味著面向中小型城市。例如纽约州的大学城Syracuse有大约10%到15%的收益率。从个人经验来看，大城市增值力所带来的回报率远高於中小型城市的现金流。

• 无论屋主有没有从房产投资获利，每个月都得缴付房产税。每年房产税大约是房产市价的0.5%到1%，不论是亏钱还是盈馀，都得缴交房产税。

• 年度结算时，美国国税局（IRS）允许投资型房产的屋主将房产折旧。折旧所产生的假象支出一般会抵消年度所得，因此就不需要缴所得税了。

• 主要住所：
  国税局（IRS）允许卖家在出售其主要住所（primary residence，在过去5年中住满2年）的同时免除其资本增益税（capital gains tax），单身免税额度为25万美金、已婚且共同报税者免税额度为50万美金。5年中住满2年的规则并不限定必须连续住满2年，只要它保持主要住所的条件即可。投资人想要利用这条税赋优惠的话，可买房之后先租出去，在5年的最后2年搬进来住即可。
• 投资型房产：
  持有投资型房产超过一年就可以适用长期资产增值税（long term capital gains tax）的待遇，联邦税率最高只需缴15%。如果持有少于一年，最高联邦税率可达36%。我们非常不主张买主购房不到一年就想卖掉。买家应该以持有房产最少5年进行规划。
• 许多投资人利用「1031 换屋」(1031 exchange)的法规延迟交付利得税。「1031 换屋」要求在一定时间内以旧的房产换购类似条件的新房产。这是将原本要缴税的资金拿来购买更多房产，以增加获利的可能性。
• 我们会为客户推荐属意的执牌会计师(CPA)和律师，以协助客户获得最详实的资讯与服务。

• 美国居民购买投资型房产通常会被要求25%头期款。海外或国际买家则会需要40~50%。另外，银行也会要求买家出示10~18个月供款等值的流动资产证明。这些调高了的头期款要求是由于近来的信用紧缩危机导致。

• 以融资贷款$10万美金、5%利率、30年摊还来计算，每月供款约为$537美金。
• 以融资贷款$10万美金、5%利率、15年摊还来计算，每月供款约为$791美金。

买方代理人是该领域的专家，能够找到合适的房产，并为买方协商出最佳的价格和条款。如果买方没有代理人，卖方代理人只会考虑卖方的最大利益。这会给买方带来极大的不利。

首先，卖家应该聘请房产经纪人，因为经纪人拥有丰富的市场专业知识，能够为房产准确定价。在某些情况下，卖家会认为自己的房产价值高于市场价格。通过准确定价，可以最大限度地降低因潜在买家无人出价而产生的持有成本。有时，由于缺乏市场信息和有限的营销渠道，卖家会低估房产价格。例如，卖家可能会根据当地居民的普遍支付价格来定价，而不知道更大的国际买家市场会支付更高的价格。原因是某些国际买家的回报预期低于当地房东的回报预期。优秀的经纪人会知道卖家房产的合理价格。

其次，优秀的经纪人具备展示房产的技巧，能够凸显房产的优势。这可能包括在看房时进行现场演示、进行房屋布置，以及在商业地产方面，重点关注房产的财务上涨潜力。

卖家可以自己推销房产吗？当然可以，但成功率很低。实际上，卖方是在做一份兼职（房地产经纪人）。“兼职”房地产经纪人肯定不具备经验丰富的经纪人的人脉、表达能力和市场知识。此外，卖方还应该考虑自己学习和从事经纪人工作的时间成本。