1.0 外國人士投資概述
1.1 選擇紐約的理由
1.2 外國人可在紐約曼哈頓購置房地產嗎?
1.3 何種房產最受外國/國際買家的歡迎?
1.4 在曼哈頓擁有房產的相關花費為何?
1.5 外國/國際買家辦理融資
1.6 現金買家
1.7 交易成本
1.8 稅金
1.9 進行交易時,經紀人/中間人的費用如何運作?
1.10 當房產出租時,經紀人的費用如何運作?
1.11 我需要多請一些經紀人嗎?
1.12 在曼哈頓,哪一區最適合投資?
1.13 過戶時,買家需要待在紐約當地嗎?

2.0 我們的價值
2.1 我們專注服務國外買家
2.2 財務背景
2.3 同時身為房地產投資人
2.4 業界專家
2.5 提供「一站式」服務(One stop solution)
2.6 對了!我們十分善待客戶,不給予壓力、或製造緊迫的假像等等。

3.0 外籍/海外投資人的購屋程序

4.0 管理房產物業

5.0 出售房產


1.0 外國人士投資概述

1.1 選擇紐約的理由
曼哈頓是全美最昂貴,但也是最穩定和最被認同的市場。萊坊2016財富報告(Knight Frank Wealth Report 2016)依據經濟及政治環境、知識及生活品質,將曼哈頓評為全球第一的房地產市場。且相較於全球其它國際級都市如倫敦、巴黎及香港,在曼哈頓生活並不算昂貴。


1.2 外國人可在紐約曼哈頓購置房地產嗎?
可以。我們的外國客戶在曼哈頓置產是著眼於其品牌價值及增值潛力。他們在此置產多以短期住所(渡假屋)或投資為目標。


1.3 何種房產最受外國/國際買家的歡迎?
兩種類別的公寓:共管公寓(condos/ 紐約華人俗稱康鬥)和合作住宅(co-ops)。我們推薦較高增值率和投資價值的共管公寓。合作住宅通常對出租和裝修有設限,因此作為投資型房產的吸引力較低。而且購買合作住宅需經過董事會核准,會拖長購置時間,甚至有被駁回的可能。

共管公寓每平方英呎的單位價碼約比合作公寓高出30~50%,但其增值潛力及市場需求也相對強勁。

除了公寓之外,客戶也購置商住混用樓房或多家庭式房產。公寓因為方便管理及特性簡單而較受歡迎。


1.4 在曼哈頓擁有房產的相關花費為何?
以公寓為例,每月的主要固定支出為地產稅、管理費、保險費和房貸本金及利息(如果是用房貸購屋)。

新建公寓多有減免稅款,因此可降低每月繳納的房地產稅。若無減免,每年稅金約為房產價值的0.5~1%左右。管理費平均每月為每平方呎$1美元,視公寓樓有多少住宅單位和設施不同而或增或減。每年保險費大約$500-$1,000美元。

商住混用住宅及多家庭住宅樓的支出較高,如需支付更高的房地產稅、保險費、維護費、修繕費、管理費等。


1.5 外國/國際買家辦理融資
抵押貸款融資可透過美國或非美國的銀行辦理。在信用危機發生後,核貸方已經緊縮信用政策,且要求外國買家需自備約40%的頭期款。

融資的好處在於可有效利用手頭的資金,放大收益。舉例來說,如果投資人以$100萬現金買下一間共管公寓,他只能依靠這間公寓獲得增值收益;但如果投資人融資且只需付50%頭期款,理論上他可用同樣現金購買兩間公寓且獲得兩倍增值收益。

下列為兩種融資方式:

(i) 透過美國貸款機構融資。這個方式很容易在美國境內銀行辦理。貸款機構通常要求買家自備40%頭期款(貸款額度為房產價格的60%),且買家需出示足額(通常為10-18個月的月付款金額)的流動資產。另外,由於是在美國境內融資,買家尚需支付約2%的房貸稅。

(ii) 在買方母國辦理融資。投資人在母國辦理國際貸款,從美國的角度即為現金交易。好處是可以省下美國的房貸稅及多種銀行手續費。但相對的,融資銀行也可能收取其他相關費用。

我們會向外國客戶提出上述兩個選項,客戶最終還是需要考量收支狀況以做決定。考量點在於:房貸年限、折舊攤銷期、利率、成本等等。


1.6 現金買家
外國投資人以現金置產可省下紐約的房貸稅(約貸款額度的2%),還有多項相關的銀行手續費。


1.7 交易成本
買家的交易成本約為貸款額度的5-6%,包括房貸稅、產權保險、轉讓稅(transfer taxes,如果購買新建物)、律師費、登記稅及其他行政管理支出。經紀人的佣金是由賣家支付。

賣家的交易成本約為售價的8%,包含佣金和多項行政管理費用。


1.8 稅金
稅金類別如下:
(i) 資本增益稅(出售房產後支付),約25%

 (ii) 年度營運稅(annual operating tax)
這是針對房產租金收益的年度課稅(假設有租出)。美國政府有房產年度折舊的規定。在曼哈頓,為了銷抵包含融資在內的持有成本,買家需自備40%頭期款。因此假設現金流收支平衡,加入房產折舊的因素會形成負的課稅收入。也就是說,屋主多半不會被扣繳營運稅。只是,最終出售此房產時,計算資本增益稅需要再計入折舊的部分。

 (iii) 遺產稅
與美國人相比,擁有美國房產之外籍人士最大宗須繳納的稅金是遺產稅。根據美國法律,當擁有美國房產的外國人過世,遺產稅最高會被扣46%。可幸,這個風險可以透過稅務結構來避免。

我們業務往來關係中,有合資格的稅務律師和會計師可以向客戶提供意見,協助處理上述稅務問題。


1.9 進行交易時,經紀人/中間人的費用如何運作?
在紐約,經紀人費用是全由賣家支付的。當賣方的經紀人同意將一處房產列表出售,也同時會跟賣方協定其佣金(佣金為售價的一定比例)。如果買方僱用經紀人出面協調,則此事先敲定的佣金將由雙方經紀人對分。如果買家沒有僱用經紀人,賣方經紀人將獲取全額佣金。

儘管全數佣金是由賣家支付,買賣雙方經紀人將各自負擔一方的信託責任。這是紐約經紀交易協定的運作方式。因此,買家最好還是聘僱經紀人出面鑑定房地產和議價。


1.10. 當房產出租時,經紀人的費用如何運作?
租屋的話,房東與​​房客兩方經紀人費用是由房客支付。


1.11 我需要多請一些經紀人嗎?
根據房地產交易協定,所有經紀人都有權檢視清單資料庫中任一待售屋。舉例來說,假如在曼哈頓有一仟戶待售房產,則每位經紀人都可以視察這一仟筆資料。再者,任何人也可以透過公眾網站如streeteasy.comtrulia.com看到相同的樓盤。因此,買方經紀人更應發揮尋找合適房產的作用,並非只是帶人看屋。基於這點,經紀業界強烈建議買家不要尋求多位經紀人協助,避免產生混淆。

我們建議潛在客戶與多位經紀人面談後再選擇其一。我們會盡全力為客戶找到合適的房產,也期待客戶與我們保持長久的往來關係。這是優秀經紀人的一貫期望。


1.12 在曼哈頓,哪一區最適合投資?
未與買家溝通其投資目的就貿然推薦「最好的區域」,實屬不智。曼哈頓的房地產完全適用風險/回報率模式,甚至可說是全球最有效率的房地產市場。投資新興區域或許可期待高回報,但相對也有空置率高的風險。同樣的,已開發區域可能報酬率不高,但較易找到房客,而且價格不會太受外部因素影響。


1.13 過戶時,買家需要待在紐約當地嗎?
這取決於提供貸款的銀行的要求。一般來說,買家可以簽署授權書(POA, Power of Attorney),授權給紐約當地的代理人,也就不需要在過戶時出席。被授權者可以是律師,他將被賦予權限以在該次交易中執行合約。



2.0我們的價值

2.1 我們專注服務國外買家
我們是紐約頂級的經紀公司,為國外投資人提供紐約曼哈頓置產服務。我們的客戶來自香港、中國、韓國、新加坡、馬來西亞、台灣和印尼等。


2.2 財務背景
我們出身於財富500強企業,有非常穩固的財務專業背景。在這個基礎上,我們可以為投資人分析投資報酬率(ROI)、收益率(yield)、增值潛力,與投資人的其他抉擇如股票、債券及避險(對沖)基金對比。相較之下,「典型」的經紀人則多強調房產的表面如花崗岩桌面或大理石面的浴室等。


2.3 同時身為房地產投資人
成為房地產經紀人之前,我們自己也是房地產的投資人。我們會站在房東的角度向客戶提供自身的見解與經驗。


2.4 業界專家
我們常被媒體採訪並廣泛報導,如華爾街郵報(Wall Street Journal)、紐約時報(New York Times)、彭博通訊社(Bloomberg)、NBC、CBS、TheStreet及Fidelity等諸多媒體,正正驗證了我們專業素養。


2.5 提供「一站式」服務(One stop solution)
我們為外國買家提供「一站式」服務。內容從尋找合適的房產、價格談判、組織團隊(過戶律師、稅務律師、會計師、融資)、尋找房客、與房客交涉,到房產出售,全套服務一應俱全。因為我們客戶一般希望重新部署資金以購置另一房產, 這套循環常會重複出現。


2.6 對了!我們十分善待客戶,不給予壓力、或製造緊迫的假像等等。



3.0 外籍/海外投資人的購屋程序

以下為在紐約曼哈頓購買共管公寓(condo)的程序。購買共管公寓、投資房產或購置度假別墅的程序十分相​​似。不同在於投資型買家的頭期款額度要求會較高。

在鎖定目標房產後到過戶所需的時間:
有融資─10~12週
現金交易─2~3週

1. 取得貸款機構初步核准(1~5日)
貸款機構可能是美國境內銀行或海外銀行

2. 鎖定目標房產(2日~數個月)
找房看房既可能是個愉快的經驗,也可能十分累人。切記找個代理人合作,他會篩選合適的房產,為您的時間做最高效率的安排。

3. 報價與議價(一周)
您經紀代理人的談判技巧很關鍵。有經驗的談判者可以爭取許多有利條件,包括財務和非財務方面。

4. 執行合約(1~2週)
雙方負責準備合約的律師會提出達成協議的條款。買家律師會在合約簽署前對房產調查可能存在的風險。一旦達成共識,雙方即開始履行合約。此時,買方需提交10%保證金給律師。

5. 申請房貸與取得承諾函(Commitment Letter)(6~9週)
買家正式申請貸款,貸款機構會先行風險調查和評估,包括房價評鑑等等。之後貸款人發放一紙承諾函。

6. 向共管公寓董事會提交買賣申請並取得核准(1~4週)
可與上列第5項同時進行。

7. 安排過戶
過戶時,所有相關人士(買家、賣家、銀行、律師、經紀人)會聚集一堂簽署大量的文件,同時付款予賣家、房產轉移至買家名下。這多半是一次性的過戶程序,沒有必要跟進。



4.0 管理房產物業

客戶買下紐約投資型房產後,我們會為其推銷給潛在房客,程序如下:

• 利用多重管道推銷給潛在房客
• 根據信用評分、引薦函、薪資、工作履歷等資料,篩選房客。
• 安排房客遷入
• 設定自動轉帳機制,可自動將房客的月租定期轉入房東帳戶。

以上所述機制已為共管公寓屋主省卻每月的管理費用(一般為總租金的3~10%)。紐約曼哈頓的房客通常有較高收入與良好信用,管理上自然也輕鬆容易。

如果遇上較難管理的房客,可聯絡我們協助循法律途徑處理解決。



5.0出售房產

當出售房產時,我們會以屋主的經紀人身份登場。銷售房產包括下列幾項活動。

• 依市場走勢及融資情況,為房產定價。
• 將房產求售訊息透過管道傳遞給私人、機構、國內及國際買家等潛在客戶。
• 運用媒體,為該房產增加曝光率。
• 為有意利用換購類似投資型房地產以延遲繳交稅款的屋主,介紹「1031 換房」法規操作,這是個有效建立投資組合的策略。
• 賣家需支付經紀人(broker)佣金以協助銷售該房產,此佣金由買賣雙方經紀人平分。


免責聲明:
以上提供有關法律、財務或稅務信息力求準確、可靠,但未經執業律師、會計師專業或房貸專業人士確認,因此不具代表、擔保或合格意見。鑑於各個案例不同的具體情況,稅務相關事宜應諮詢您的會計師或律師。

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陳偉明先生是一名資深地產經紀人,專注幫助外國投資者買賣紐約曼哈頓豪華房地產。陳先生經常獲邀在不同的媒體亮相,包括暢銷報章雜誌如紐約時報(New York Times)、華爾街日報(Wall Street Journal)及CNN。瀏覽陳先生的媒體亮相片段及報導

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