美國紐約房地產 - 常見問答集

1. 如何利用房地產創造財富?
2. 房地產為何會隨著時間增值?
3. 房地產如何提供現金流?
4. 為何選擇Castle Avenue?
5. 為何強調風險分散/多元化投資?
6. 有關「不動產投資信託 (REITs)」?
7. Castle Avenue 協助「1031換屋」房規申請嗎?
8. 投資房地產存在哪些風險?
9. 如何報稅?
10. 國際/海外買家須知
11. 購買紐約房產程序
12. 合作公寓(Co-ops)與共管公寓(Condos)之比較
13. 在曼哈頓擁有共管公寓的相關開銷
14. 在曼哈頓擁有一棟樓(住宅或商用)的相關開銷
15. 不同時期的開銷
16. 擁有共管公寓或樓房的優缺點比較
17. 紐約商業房產的收益率
18. 紐約住宅型共管公寓(康鬥)的收益率
19. 房產稅
20. 所得稅
21. 資本增益稅 (Capital gains tax)
22. 頭期款的要求
23. 月付本金與利息
24. 為何買家需要聘請經紀人
25. 為何賣家需要聘請經紀代理人

常見問答​​集

1. 如何利用房地產創造財富?
• 由於通貨膨脹和租金上漲等因素,房產價值會隨著時間增加。
• 有效運用好的信債融資,可以提高收益率。基於融資槓桿原理,如果房產的回報率是3%,,但以房貸80%和自付款20%購置一間房產,其實際收益會放大到12~13%。理由是3%的增值率是基於房產總價,但投資者實際付出的金額只佔了總價的一小部分。
• 折舊是一項假象支出。意即,即使折舊並非投資人實際的開銷,卻能在報稅時抵減可扣稅收入列項。舉例來說,一個擁有10%收益的房地產,稅後可能還有完整的10%收益;但一支10%收益的股票由於需扣繳完整的稅負,稅後可能只剩7.5%的實際收益。這即是投資房地產的顯著優勢。
• 若將房產出售獲利後轉購其它房產,可以根據「1031換屋」法條,延遲扣繳稅負。
• 分散投資風險:房產可使投資獲利來源更加多元化,因其與股票市場的震蕩起伏的關連性不高。
• 較低風險。房產投資有穩定的現金流,因為人們大多會準時付清房租,而且具期限的租約也確保了預期中的定期進帳。相對投資股票市場而言,股票易受市場心理的左右,對於普通持股人而言,完全無法掌握。


2. 房地產為何會隨著時間增值?
• 增值是來源於(i) 租金上漲(ii) 市場需求量(iii) 通貨膨脹
• 租金上漲:在商業投資型房產中,房產價值是租金收入的一定倍數。這與股票的股價收益比(price-to-earnings ratio)相似──公司的盈利決定股價。因此,屋主能收取的租金越多,資產的價值就越高。投資人可購買低租金的建築,將其整修裝潢後成為較高租金的房產;或是根據目前的物價變動而調漲房租。
• 市場需求量:需求量和有限的供給量都會推動房產增值。紐約曼哈頓的房價是由市場需求推動的,因為曼哈頓是國際性都市精粹中的精粹,對房產的需求不僅來自紐約客,還有美國其它城市、歐洲、亞洲及全球各地的富裕人士。這個島嶼面積狹小、房地產法令嚴格,新建的共管公寓(condo)供應受限,更加提高對曼哈頓房地產的需求性,投資人也願意以更高價購買同等級的房產。曼哈頓公寓每平方呎的平均價格,已從1997年的$328美元上升到2015年的$1,645美元。關於多家庭式房產(multifamily properties),在需求面的推動下,投資人也願意付出比其它相同租金的房產更高的房價購買。
• 通貨膨脹(物價上漲):房地產價格的上揚幅度總是高於物價的上漲幅度。當物價上漲時,房地產和租金也同樣會上漲。在1997年至2015年間,每平方呎的價格從$328元提高到$1,645元,成長了401%。與此同時,薪水的漲幅並沒有跟上。擁有增值幅度超過物價漲幅的資產對投資人而言是很重要的。如果只想靠薪水和定存累積財富,在算入物價上漲的因素後,財富實際上是縮水的。


3. 房地產如何提供現金流?
• 現金流基本上就是租金入收扣除開銷。只要租金大於開銷,投資人就會有現金流入。假設一間房產收入$10萬美元租金,同時產生$8萬元開銷,則投資人最終獲得$2萬元現金流入。
•好消息是,這$2萬元可能不用扣稅。美國國會定出折舊的規定,這是一項為了課稅申報而存在的開銷。一幢住宅房產可被折舊27.5年、或每年折舊3.6%。假設這幢房產原先以$100萬元購入,年折舊則是$36,363元。以此為例,屋主因此得申報$16,363元的損失($20,000減去$36,363)。
• 現金流是源自與房價相關的租金收入。同樣是$100萬元的房產,一間能產生$15萬租金收入之房產的現金流就高於只有$6萬租金收入的房產。


4. 為何選擇Castle Avenue?
• Castle Avenue 與紐約曼哈頓其它房產經紀人公司相比,有著更深厚的投資理財背景。我們會從購屋、出租到售屋,給予客戶鉅細靡遺的一條龍服務。


5. 為何強調風險分散/多元化投資?
• 所有的投資都存在著不同的風險與回報。多元化可確保投資組合的平衡性,使其不致過度曝露在其中一項投資的風險中。對投資人而言,可創造收入的房產是項不錯的多元化投資之一,因為它不但與多變動的股票市場脫鉤,且本身有著穩定的收入。


6. 有關「不動產投資信託(REITs)」?
•REITs不是一項多元化投資的好工具,因為它的價值將隨著股市而波動。而且,REITs一般是投資大批樓群以分擔龐大的管銷費用。由於機構型投資者之間的強烈競爭,這類型的投資收益通常也很低。再者,投資REITs也享受不到因折舊所帶來的稅務優惠或延遲課稅。


7. Castle Avenue 協助「1031換屋」房規申請嗎?
• 如果賣掉舊的房產換購新的類似房產,可以採用「1031換屋」(1031 exchanges)政策而享有延遲繳付資本利得(capital gains)稅款。這是既維持資本又發展投資組合的絕佳方式,因為與其繳納售屋所得的利得稅款,不如將其再投資到能創造利潤的資產上。 Castle Avenue會篩選合格的中介機構,協助客戶辦理「1031 換屋」資格申請。


8. 投資房地產存在哪些風險?
• 擁有房產就像擁有一家公司一樣,但風險更小。擁有房產主要的風險是空置和無預期的修護。房地產是有形資產,其價值通常不會顯著下滑;而一間傳統企業的價值則可能會貶到一文不值。


9. 如何報稅?
• 採用Schedule E(如果資產在個人名下)或K1(如果資產在有限公司LLC名下)報稅。任一情況,資產所創造的盈收都將匯集到投資者的可課稅收入列項中。也就是說,該資產無論是收益或是損失,都將加總到投資者的收入中,而且只需被課一次稅。這是房地產的優點。而股息或不動產投資信託(REITs)則會被課兩次稅。


10. 國際/海外買家須知:可參閱外國買家


11. 購買紐約房產程序
• 以下為在曼哈頓購買共管公寓(condo)的程序。購買共管公寓作投資或自住用途,其程序均十分相似。不同在於投資型買家的頭期款額度要求會較高。

• 由鎖定目標房產到過戶所需的時間:
 有融資─10~12週
 現金交易─2~3週

1. 取得貸款機構初步核准(1~5日)
    貸款機構可能是美國境內銀行或海外銀行

2. 鎖定目標房產(2日~數個月)
    找房看房既可能是個愉快的經驗,也可能十分累人。切記找個代理人合作,他會篩選合適的房產,為您的時間做最高效率的安排。

3. 回價與議價(一周)
    您經紀代理人的談判技巧很關鍵。有經驗的談判者可以爭取許多有利條件,不論財務或非財務方面。

4. 執行買賣合約(1~2週)
    雙方負責準備買賣合約的律師會提出達成協議的條款。買家律師會在合約簽署前對房產調查可能存在的風險。一旦達成共識,雙方       即可簽署合約。此時,買方需提交10%保證金給律師。由簽署買賣合約到過戶通常為六十天。

5. 申請房貸與取得承諾函(Commitment Letter)(6~9週)
    買家正式申請貸款,貸款機構會先行風險調查和評估,包含房價評鑑等等。之後貸款人發放一紙承諾函予買家。

6. 向共管公寓董事會提交買賣申請並取得核准(1~4週)
    可與上列第5項同時進行。

7. 安排過戶
    過戶時,所有相關人士(買家、賣家、銀行、律師、經紀人)會聚集一堂簽署大量的文件,同時付款予賣家、房產轉移至買家名下。     這多半是一次性的過戶程序,不需跟進。


12. 合作公寓(Co-ops)與共管公寓(Condos)之比較
• 若買房是為投資用,共管公寓(condo,紐約華人稱康鬥)會是較佳的選擇,因為具備較高的增值潛力,出租的限制也少。而合作公寓(co-ops)的買家只是買下它的份額,因此通常要經過批准才能進行裝修。更重要的是,合作公寓一般對出租有設限,例如限定每五年只能出租其中兩年。對投資者來說會減少潛在的收入機會。


13. 在曼哈頓擁有共管公寓的相關開銷
• 以共管公寓為例,每月主要的固定支出為稅金、共同管理費、保險費,以及需繳納的房貸本金與利息(如果是以貸款購屋)。新建的公寓多有房地產稅抵減優惠,因此繳納的稅款會明顯降低。若沒有抵減,每年稅金約房產價值的0.5~1%左右。共同管理費平均為每平方呎$1美元,視樓宇公寓數目、設施和單位面積而異。保險費每年大約$500至$1,000美元,若每月均攤就不起眼了。


14. 在曼哈頓擁有一棟樓(住宅或商用)的相關開銷
• 購置整棟樓的主要開銷有房產稅、保險、維修和房產管理費。與共管公寓面積和繳付金額的比例相比,整棟樓的房產稅和保險費比較低。雖然整棟樓沒有共管費用,但是需要維修。樓主可能需要在屋頂、外牆、暖氣、熱水爐或窗戶的維修上花費一大筆。


15. 不同時期的開銷
       購置房產時:
       如果有房貸融資,過戶費用約為房貸額度的5-6%(1%銀行貸款手續費、0.8%產權保險、2%房貸稅,其他為律師、會計師、銀行          雜費、市與州政府的手續費)

       如果是全現金交易,過戶費用約房價金額的2%。

      每月共管公寓的費用:
      共同管理費約為每平方呎1美元
      每月房產稅約為房產價值的0.04%到0.08%。每年約為房價的0.5%到1%。

      整棟樓的每月費用:
      每月房產稅約為房價的0.08%,每年約為房價的1%(高估值)。
      物業管理費用為總租金收入的3%到9%。
      維修、保養費用視情況而定。

      每年:
      會計師費$1,000至2,000美元。
      律師費用視需要而定。
      收入所得稅(通常可與折舊列項相抵減)

      賣房時:資本所得稅(見下面第21項)


16. 擁有共管公寓或樓房的優缺點比較
• 我們客戶所購買的紐約投資型房產分為共管公寓(住宅)與樓房(住宅或商用)。住宅型共管公寓(也稱康鬥)因其簡單性而較受國際/海外買家青睞。共管公寓屋主不用太操心房產的維修保養,因每月的管理費已包括基本保養。房客如果遇到問題,例如衛浴漏水或暖氣故障,只要通知樓宇維護員工就可以輕鬆處理好。與之相比,投資樓房就需要自已關照屋頂、鍋爐、供暖設備等大大小小事情。下列為共管公寓與樓房大致的優缺點:
• 共管公寓:優點- 不太需要費神來維護、其特性簡單易懂。缺點 ─ 獲利回報率較低。
• 樓房:優點- 獲利回報率較高;缺點- 頗費心思管理、需要更多資金才能投資。


17. 紐約商業房產的收益率
• 紐約(曼哈頓)商業房產的收益率與其房價相關連。在低價點(少於$2,000萬美元)的房產一般收益率5%。
• 較高價位(高於$3,000萬美元)的商業房產收益率也較高,約8%或更高。因為高價位的需求量少,而且高價位的買家一般是機構型業主,談判價錢時賣家會承受較大的壓力。
• 商業房產的價值是由其收益決定的,就像股票的股價收益比(PE ratio)。房價是租金收益的固定倍數,因此屋主若能收取更多租金,房價也會跟著提高。


18. 紐約住宅型共管公寓(康鬥)的收益率
• 作為投資用途的紐約房產(曼哈頓康鬥)租金利潤毛利為4%至5%,扣除管理費和稅金,淨利大約3%到4%。
• 投資曼哈頓的房產,回報大部份來自房產增值,不是租金收入。投資人購買紐約曼哈頓的房產是看上它的增值潛力。其市場需求來自全球各地。曼哈頓可被視為一個品牌。相對於全美的10%空置率,曼哈頓的低於1% 。當通貨膨脹、物價上漲時,同時也意味著租金和房價的上揚。
• 如果在美國買房的策略著重收益比率,那就意味著面向中小型城市。例如紐約州的大學城Syracuse有大約10%到15%的收益率。從個人經驗來看,大城市增值力所帶來的回報率遠高於中小型城市的現金流。


19. 房產稅
• 無論屋主有沒有從房產投資獲利,每個月都得繳付房產稅。每年房產稅大約是房產市價的0.5%到1%,不論是虧錢還是盈馀,都得繳交房產稅。


20. 所得稅
• 年度結算時,美國國稅局(IRS)允許投資型房產的屋主將房產折舊。折舊所產生的假象支出一般會抵消年度所得,因此就不需要繳所得稅了。


21. 資本增益稅 (Capital gains tax)
• 主要住所:國稅局(IRS)允許賣家在出售其主要住所(primary residence,在過去5年中住滿2年)的同時免除其資本增益稅(capital gains tax),單身免稅額度為25萬美金、已婚且共同報稅者免稅額度為50萬美金。 5年中住滿2年的規則並不限定必須連續住滿2年,只要它保持主要住所的條件即可。投資人想要利用這條稅賦優惠的話,可買房之後先租出去,在5年的最後2年搬進來住即可。
• 投資型房產:持有投資型房產超過一年就可以適用長期資產增值稅(long term capital gains tax)的待遇,聯邦稅率最高只需繳15%。如果持有少於一年,最高聯邦稅率可達36%。我們非常不主張買主購房不到一年就想賣掉。買家應該以持有房產最少5年進行規劃。
• 許多投資人利用「1031 換屋」(1031 exchange)的法規延遲交付利得稅。 「1031 換屋」要求在一定時間內以舊的房產換購類似條件的新房產。這是將原本要繳稅的資金拿來購買更多房產,以增加獲利的可能性。
• 我們會為客戶推薦屬意的執牌會計師(CPA)和律師,以協助客戶獲得最詳實的資訊與服務。


22. 頭期款的要求
• 美國居民購買投資型房產通常會被要求25%頭期款。海外或國際買家則會需要40~50%。另外,銀行也會要求買家出示10~18個月供款等值的流動資產證明。這些調高了的頭期款要求是由於近來的信用緊縮危機導致。


23. 月付本金與利息
• 以融資貸款$10萬美金、5%利率、30年攤還來計算,每月供款約為$537美金。
• 以融資貸款$10萬美金、5%利率、15年攤還來計算,每月供款約為$791美金。


24. 為何買家需要聘請經紀人
• 紐約房地產的買賣佣金是事先與賣家談妥及由賣家支付的。也就是說,經紀代理人在市面上為一間房產打廣告前,佣金就已經定好了。如果買家也請了經紀代理人,佣金會由雙方代理人平分,這項手續稱為co-brokering。如果買家沒有請經紀代理人,則這筆佣金全數由賣家經紀代理人獲得。
• 因此,買家應自聘經紀代理人為其在談判中維護自己的利益(而且佣金還是由賣家支付的)。買家的經紀代理人會為買家尋找合適的房產並談到最佳的價碼。如果買家沒有經紀代理人而直接與賣家的代理人溝通,對方是以賣家的利益為最優先考量,買家自然落居下風。


25. 為何賣家需要聘請經紀代理人
• 賣家需支付買賣雙方經紀代理人佣金,因此有的賣家為了省錢而不找經紀代理人。大部分這類「自助式」案件中,賣家經過幾週的努力還是不得不移交給經紀代理人處理。其它案件中,房產也可能以過低的價格賣出,結果賣家省小錢損大錢,得不償失。
• 首先,聘僱一位經紀代理人的好處是:他們會運用自身的專業替房產定出合理價格。有些時候,賣家認定的房價高於市價,因此房子乏人問津,持有成本增加。調整為合理的定價可將持有期縮至最短,因而把持有成本降到最低。另一些狀況是,賣家因缺乏相關資訊或沒有足夠的銷售管道而訂出低於行情的房價。一間商用房產的賣家可能會依據當地的常見售價為自家房產定價,卻不知道它在國際買家市場可能值更高的價格,因為國際買家的預期回報低於當地屋主的預期回報。一個好的經紀代理人會知道「正確」的房產價格。
• 其二,好的經紀代理人具有展現房產優勢的技巧,例如面對面溝通、做簡報、佈局展示的能力;如果是銷售商用房產,重點會放在有增值潛力的財務數字上等。
• 賣家能自行銷售房產嗎?可以,但是成功率非常低。賣家實際上是在做副業(以經紀代理人為副業)。而相較於全職經紀代理人,兼職性質的代理人在人脈、演示技巧與銷售知識方面的不足是顯而易見的。再說,賣家學習怎麽做好經紀代理人工作所花的時間,也需計算在成本之內。



免責聲明:
以上提供有關法律、財務或稅務信息力求準確、可靠,但未經執業律師、專業會計師或房貸專業人士確認,因此不具代表、擔保或合格意見。鑑於各個案例不同的具體情況,稅務相關事宜應諮詢您的會計師或律師。
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陳偉明先生是一名資深地產經紀人,專注幫助外國投資者買賣紐約曼哈頓豪華房地產。陳先生經常獲邀在不同的媒體亮相,包括暢銷報章雜誌如紐約時報(New York Times)、華爾街日報(Wall Street Journal)及CNN。瀏覽陳先生的媒體亮相片段及報導

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