Castle Avenue Partners
紐約曼哈頓地產投資
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我們的服務 - 協助買賣紐約曼哈頓房地產

我們的重點業務是紐約曼哈頓的豪華住宅與商業物業。


置產

紐約規定經紀人費用由賣方負擔
紐約規定，買賣經紀人費用皆由賣方支付，儘管買賣雙方經紀人各自承擔一方的信託責任。假如買家沒有經紀人出面
代為協調，而賣方經紀人又只維護賣方的權益，他也將獲取事先敲定的全額佣金。因此，買家最好還是聘僱經紀人代
表篩選房產和議價等事宜。

根據房地產交易協定，所有經紀人都有權檢視資料庫中任何待售屋。舉例來說，假如曼哈頓有一萬戶待售房產，則每
位經紀人都可以視察這一萬筆資料。因此，買方經紀人更應發揮尋找合適房產的作用，並非只是帶人看屋。基於這點
，經紀業界強烈建議買家不要尋求多位經紀人協助，避免產生混淆。

我們建議潛在客戶與多位經紀人面談後再選擇其一。我們會盡全力為客戶找到合適的房產，也期待客戶與我們保持長
久的往來關係。這是優秀經紀人的一貫期望。

以下購買程序，我們會與客戶一起完成 ──

•評估目標：出租收益、長期增值、持有時間
•篩選與安排看房產
•分析與調查應注意的風險
•交涉談判買價
•推薦融資來源：
           (i) 美國境內銀行*
          (ii)  外國銀行、海外分行*
          *上列兩選項均可融資予國際買家
•推薦律師；過戶、成立持有房產的公司行號
•推薦熟悉稅務結構的會計師
•推薦合適的房產物業管理者

若買家以融資置產，過戶費用（包含銀行、律師及會計師費用、房貸稅及產權保險）約為借貸額度的5%。買家需出
示足額的頭期款，若房產是作投資用途，通常為投資項目的30~50% 。另外，銀行也會要求流動資產的證明，如擁有
與10至18個月的供款等值的流動資產。

如果買家以現金全額交易（無融資），過戶費用約為資產價格的2%。

從鎖定目標到過戶，通常需要三個月完成程序。過戶時，所有相關人士（買家、賣家、銀行、律師、經紀人）會共聚
一堂簽署大量的文件，同時資金轉交予賣家、房產轉移至買家名下。這項過戶交易程序為一次性，通常無須跟進。


出租房產

投資客戶購置房產後，接下來就是要推銷給潛在房客。房客拖欠租金是出租不動產的風險之一，因此需要多加留意潛
在房客的信用品質。

以下是針對房產招租的幾個步驟：

•招租
•篩選潛在租客（依FICO信用評分、引薦函、薪資、工作履歷）
•處理出租文件
•安排房客入住
•設定自動轉帳機制，可自動將房客的月租定期轉入房東帳戶。
•在紐約，招租費用通常是由房客支付，但有時屋主願意承擔此費用以吸引房客。
•以上所述機制會為共管公寓屋主省卻每月的管理費用(平均為下述的3%至9%月租不等)。紐約曼哈頓的房客通常
           有較高收入與良好信用，管理上自然較容易。如果遇上較難管理的房客，可聯絡我們協助處理解決。
•為樓房業主介紹房產物業管理公司，物業管理費用一般為租金總額的3~9%。


出售房產

•依市場走勢及融資情況，為房產定價。
•將房產求售訊息透過管道傳遞給私人、機構、國內及國際買家等潛在客戶。
•運用媒體，為該房產增加曝光率。
•為有意利用換購類似投資型房地產以延遲繳交稅款的屋主，介紹「1031 換房」法規，這是個有效建立投資組合
           的策略。
•賣家需支付經紀人(broker)佣金以協助銷售該房產，此佣金由買賣雙方經紀人平分。




免責聲明：
以上提供有關法律、財務或稅務信息力求準確、可靠，但未經執業律師、專業會計師或房貸專業人士確認，因此不具
代表、擔保或合格意見。鑒於各個案例不同的具體情況，稅務相關事宜應諮詢您的會計師或律師。

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