1.
如何利用房地产创造财富?
2.
房地产为何会随着时间增值?
3.
房地产如何提供现金流?
4.
为何选择Castle Avenue?
5.
为何强调风险分散/多元化投资?
6.
有关「不动产投资信托(REITs)」?
7.
Castle Avenue 协助「1031换屋」房规申请吗?
8.
投资房地产存在哪些风险?
9.
如何报税?
10.
国际/海外买家须知:
11.
购买纽约房产程序
12.
合作公寓(Co-ops)与共管公寓(Condos)之比较
13.
在曼哈顿拥有共管公寓的相关开销
14.
在曼哈顿拥有一栋楼(住宅或商用)的相关开销
15.
不同时期的开销
16.
拥有共管公寓或楼房的优缺点比较
17.
纽约商业房产的收益率
18.
纽约住宅型共管公寓(康斗)的收益率
19.
房产税
20.
所得税
21.
资本增益税 (Capital gains tax)
22.
头期款的要求
23.
月付本金与利息
24.
为何买家需要聘请经纪人
25.
为何卖家需要聘请经纪代理人
1.
如何利用房地产创造财富?
  • 由于通货膨胀和租金上涨等因素,房产价值会随着时间增加。
  • 有效运用好的信债融资,可以提高收益率。基于融资杠杆原理,如果房产的回报率是3%,,但以房贷80%和自付款20%购置一间房产,其实际收益会放大到12~13%。理由是3%的增值率是基于房产总价,但投资者实际付出的金额只占了总价的一小部分。
  • 折旧是一项假象支出。意即,即使折旧并非投资人实际的开销,却能在报税时抵减可扣税收入列项。举例来说,一个拥有10%收益的房地产,税後可能还有完整的10%收益;但一支10%收益的股票由于需扣缴完整的税负,税後可能只剩7.5%的实际收益。这即是投资房地产的显著优势。
  • 若将房产出售获利後转购其它房产,可以根据「1031换屋」法条,延迟扣缴税负。
  • 分散投资风险:房产可使投资获利来源更加多元化,因其与股票市场的震荡起伏的关连性不高。
  • 较低风险。房产投资有稳定的现金流,因为人们大多会準时付清房租,而且具期限的租约也确保了预期中的定期进帐。相对投资股票市场而言,股票易受市场心理的左右,对于普通持股人而言,完全无法掌握。
2.
房地产为何会随着时间增值?
  • 增值是来源於(i) 租金上涨 (ii) 市场需求量 (iii) 通货膨胀
  • 租金上涨:在商业投资型房产中,房产价值是租金收入的一定倍数。这与股票的股价收益比(price-to-earnings ratio)相似──公司的盈利决定股价。因此,屋主能收取的租金越多,资产的价值就越高。投资人可购买低租金的建築,将其整修装潢后成为较高租金的房产;或是根据目前的物价变动而调涨房租。
  • 市场需求量:需求量和有限的供给量都会推动房产增值。纽约曼哈顿的房价是由市场需求推动的,因为曼哈顿是国际性都市精粹中的精粹,对房产的需求不仅来自纽约客,还有美国其它城市、欧洲、亚洲及全球各地的富裕人士。这个岛屿面积狭小、房地产法令严格,新建的共管公寓(condo)供应受限,更加提高对曼哈顿房地产的需求性,投资人也愿意以更高价购买同等级的房产。曼哈顿公寓每平方呎的平均价格,已从1997年的$328美元上升到2015年的$1,645美元。关於多家庭式房产(multifamily properties),在需求面的推动下,投资人也愿意付出比其它相同租金的房产更高的房价购买。
  • 通货膨胀(物价上涨):房地产价格的上扬幅度总是高於物价的上涨幅度。当物价上涨时,房地产和租金也同样会上涨。在1997年至2015年间,每平方呎的价格从$328元提高到$1,645元,成长了401%。与此同时,薪水的涨幅并没有跟上。拥有增值幅度超过物价涨幅的资产对投资人而言是很重要的。如果只想靠薪水和定存累积财富,在算入物价上涨的因素後,财富实际上是缩水的。
3.
房地产如何提供现金流?
  • 现金流基本上就是租金入收扣除开销。只要租金大於开销,投资人就会有现金流入。假设一间房产收入$10万美元租金,同时产生$8万元开销,则投资人最终获得$2万元现金流入。
  • 好消息是,这$2万元可能不用扣税。美国国会定出折旧的规定,这是一项为了课税申报而存在的开销。一幢住宅房产可被折旧27.5年、或每年折旧3.6%。假设这幢房产原先以$100万元购入,年折旧则是$36,363元。以此为例,屋主因此得申报$16,363元的损失($20,000减去$36,363)。
  • 现金流是源自与房价相关的租金收入。同样是$100万元的房产,一间能产生$15万租金收入之房产的现金流就高于只有$6万租金收入的房产。
4.
为何选择Castle Avenue?
  • Castle Avenue 与纽约曼哈顿其它房产经纪人公司相比,有着更深厚的投资理财背景。我们会从购屋、出租到售屋,给予客户钜细靡遗的一条龙服务。
5.
为何强调风险分散/多元化投资?
  • 所有的投资都存在着不同的风险与回报。多元化可确保投资组合的平衡性,使其不致过度曝露在其中一项投资的风险中。对投资人而言,可创造收入的房产是项不错的多元化投资之一,因为它不但与多变动的股票市场脱钩,且本身有著稳定的收入。
6.
有关「不动产投资信托(REITs)」?
  • REITs不是一项多元化投资的好工具,因为它的价值将随著股市而波动。而且,REITs一般是投资大批楼群以分担庞大的管销费用。由于机构型投资者之间的强烈竞争,这类型的投资收益通常也很低。再者,投资REITs也享受不到因折旧所带来的税务优惠或延迟课税。
7.
Castle Avenue 协助「1031换屋」房规申请吗?
  • 如果卖掉旧的房产换购新的类似房产,可以采用「1031换屋」(1031 exchanges)政策而享有延迟缴付资本利得(capital gains)税款。这是既维持资本又发展投资组合的绝佳方式,因为与其缴纳售屋所得的利得税款,不如将其再投资到能创造利润的资产上。Castle Avenue会筛选合格的中介机构,协助客户办理「1031 换屋」资格申请。
8.
投资房地产存在哪些风险?
  • 拥有房产就像拥有一家公司一样,但风险更小。拥有房产主要的风险是空置和无预期的修护。房地产是有形资产,其价值通常不会显著下滑;而一间传统企业的价值则可能会贬到一文不值。
9.
如何报税?
  • 采用Schedule E(如果资产在个人名下)或K1(如果资产在有限公司LLC名下)报税。任一情况,资产所创造的盈收都将汇集到投资者的可课税收入列项中。也就是说,该资产无论是收益或是损失,都将加总到投资者的收入中,而且只需被课一次税。这是房地产的优点。而股息或不动产投资信托(REITs)则会被课两次税。
10.
国际/海外买家须知:
11.
购买纽约房产程序
  • 以下为在曼哈顿购买共管公寓(condo)的程序。购买共管公寓作投资或自住用途,其程序均十分相似。不同在於投资型买家的头期款额度要求会较高。
  • 由锁定目标房产到过户所需的时间

有融资─10~12周

现金交易─2~3周

 

  1. 取得贷款机构初步核准(1~5日)
    贷款机构可能是美国境内银行或海外银行
  2. 锁定目标房产(2日~数个月)
    找房看房既可能是个愉快的经验,也可能十分累人。切记找个代理人合作,他会筛选合适的房产,为您的时间做最高效率的安排。
  3. 回价与议价(一周)
    您经纪代理人的谈判技巧很关键。有经验的谈判者可以争取许多有利条件,不论财务或非财务方面。
  4. 执行买卖合约(1~2周)
    双方负责準备买卖合约的律师会提出达成协议的条款。买家律师会在合约签署前对房产调查可能存在的风险。一旦达成共识,双方 即可签署合约。此时,买方需提交10%保證金给律师。由签署买卖合约到过户通常为六十天。
  5. 申请房贷与取得承诺函(Commitment Letter)(6~9周)
    买家正式申请贷款,贷款机构会先行风险调查和评估,包含房价评鉴等等。之后贷款人发放一纸承诺函予买家。
  6. 向共管公寓董事会提交买卖申请并取得核准(1~4周)
    可与上列第5项同时进行。
  7. 安排过户
    过户时,所有相关人士(买家、卖家、银行、律师、经纪人)会聚集一堂签署大量的文件,同时付款予卖家、房产转移至买家名下。 这多半是一次性的过户程序,不需跟进。
12.
合作公寓(Co-ops)与共管公寓(Condos)之比较
  • 若买房是为投资用,共管公寓(condo,纽约华人称康斗)会是较佳的选择,因为具备较高的增值潜力,出租的限制也少。而合作公寓(co-ops)的买家只是买下它的份额,因此通常要经过批准才能进行装修。更重要的是,合作公寓一般对出租有设限,例如限定每五年只能出租其中两年。对投资者来说会减少潜在的收入机会。
13.
在曼哈顿拥有共管公寓的相关开销
  • 以共管公寓为例,每月主要的固定支出为税金、共同管理费、保险费,以及需缴纳的房贷本金与利息(如果是以贷款购屋)。新建的公寓多有房地产税抵减优惠,因此缴纳的税款会明显降低。若没有抵减,每年税金约房产价值的0.5~1%左右。共同管理费平均为每平方呎$1美元,视楼宇公寓数目、设施和单位面积而异。保险费每年大约$500至$1,000美元,若每月均摊就不起眼了。
14.
在曼哈顿拥有一栋楼(住宅或商用)的相关开销
  • 购置整栋楼的主要开销有房产税、保险、维修和房产管理费。与共管公寓面积和缴付金额的比例相比,整栋楼的房产税和保险费比较低。虽然整栋楼没有共管费用,但是需要维修。楼主可能需要在屋顶、外墙、暖气、热水炉或窗户的维修上花费一大笔。
15.
不同时期的开销
  • 购置房产时:
    (1)如果有房贷融资,过户费用约为房贷额度的5-6%(1%银行贷款手续费、0.8%产权保险、2%房贷税,其他为律师、会计师、银行 杂费、市与州政府的手续费)
    (2)如果是全现金交易,过户费用约房价金额的2%。
  • 每月共管公寓的费用:
    (1)共同管理费约为每平方呎1美元
    (2)每月房产税约为房产价值的0.04%到0.08%。每年约为房价的0.5%到1%。
  • 整栋楼的每月费用:
    (1)每月房产税约为房价的0.08%,每年约为房价的1%(高估值)。
    (2)物业管理费用为总租金收入的3%到9%。
    (3)维修、保养费用视情况而定。
  • 每年:
    (1)会计师费$1,000至2,000美元。
    (2)律师费用视需要而定。
    (3)收入所得税(通常可与折旧列项相抵减)
  • 卖房时:
    (1)资本所得税(见下面第21项)
16.
拥有共管公寓或楼房的优缺点比较
  • 我们客户所购买的纽约投资型房产分为共管公寓(住宅)与楼房(住宅或商用)。住宅型共管公寓(也称康斗)因其简单性而较受国际/海外买家青睐。共管公寓屋主不用太操心房产的维修保养,因每月的管理费已包括基本保养。房客如果遇到问题,例如卫浴漏水或暖气故障,只要通知楼宇维护员工就可以轻松处理好。与之相比,投资楼房就需要自已关照屋顶、锅炉、供暖设备等大大小小事情。下列为共管公寓与楼房大致的优缺点:
  • 共管公寓:优点 - 不太需要费神来维护、其特性简单易懂。缺点 ─ 获利回报率较低。
  • 楼房:优点 - 获利回报率较高;缺点 - 颇费心思管理、需要更多资金才能投资。

 

17.
纽约商业房产的收益率
  • 纽约(曼哈顿)商业房产的收益率与其房价相关连。在低价点(少於$2,000万美元)的房产一般收益率5%。
  • 较高价位(高於$3,000万美元)的商业房产收益率也较高,约8%或更高。因为高价位的需求量少,而且高价位的买家一般是机构型业主,谈判价钱时卖家会承受较大的压力。
  • 商业房产的价值是由其收益决定的,就像股票的股价收益比(PE ratio)。房价是租金收益的固定倍数,因此屋主若能收取更多租金,房价也会跟著提高。
18.
纽约住宅型共管公寓(康斗)的收益率
  • 作为投资用途的纽约房产(曼哈顿康斗)租金利润毛利为4%至5%,扣除管理费和税金,净利大约3%到4%。
  • 投资曼哈顿的房产,回报大部份来自房产增值,不是租金收入。投资人购买纽约曼哈顿的房产是看上它的增值潜力。其市场需求来自全球各地。曼哈顿可被视为一个品牌。相对於全美的10%空置率,曼哈顿的低於1% 。当通货膨胀、物价上涨时,同时也意味著租金和房价的上扬。
  • 如果在美国买房的策略着重收益比率,那就意味著面向中小型城市。例如纽约州的大学城Syracuse有大约10%到15%的收益率。从个人经验来看,大城市增值力所带来的回报率远高於中小型城市的现金流。
19.
房产税
  • 无论屋主有没有从房产投资获利,每个月都得缴付房产税。每年房产税大约是房产市价的0.5%到1%,不论是亏钱还是盈馀,都得缴交房产税。
20.
所得税
  • 年度结算时,美国国税局(IRS)允许投资型房产的屋主将房产折旧。折旧所产生的假象支出一般会抵消年度所得,因此就不需要缴所得税了。
21.
资本增益税 (Capital gains tax)
  • 主要住所:
    国税局(IRS)允许卖家在出售其主要住所(primary residence,在过去5年中住满2年)的同时免除其资本增益税(capital gains tax),单身免税额度为25万美金、已婚且共同报税者免税额度为50万美金。5年中住满2年的规则并不限定必须连续住满2年,只要它保持主要住所的条件即可。投资人想要利用这条税赋优惠的话,可买房之后先租出去,在5年的最后2年搬进来住即可。
  • 投资型房产:
    持有投资型房产超过一年就可以适用长期资产增值税(long term capital gains tax)的待遇,联邦税率最高只需缴15%。如果持有少于一年,最高联邦税率可达36%。我们非常不主张买主购房不到一年就想卖掉。买家应该以持有房产最少5年进行规划。
  • 许多投资人利用「1031 换屋」(1031 exchange)的法规延迟交付利得税。「1031 换屋」要求在一定时间内以旧的房产换购类似条件的新房产。这是将原本要缴税的资金拿来购买更多房产,以增加获利的可能性。
  • 我们会为客户推荐属意的执牌会计师(CPA)和律师,以协助客户获得最详实的资讯与服务。
22.
头期款的要求
  • 美国居民购买投资型房产通常会被要求25%头期款。海外或国际买家则会需要40~50%。另外,银行也会要求买家出示10~18个月供款等值的流动资产证明。这些调高了的头期款要求是由于近来的信用紧缩危机导致。
23.
月付本金与利息
  • 以融资贷款$10万美金、5%利率、30年摊还来计算,每月供款约为$537美金。
  • 以融资贷款$10万美金、5%利率、15年摊还来计算,每月供款约为$791美金。
24.
为何买家需要聘请经纪人
  • 纽约房地产的买卖佣金是事先与卖家谈妥及由卖家支付的。也就是说,经纪代理人在市面上为一间房产打广告前,佣金就已经定好了。如果买家也请了经纪代理人,佣金会由双方代理人平分,这项手续称为co-brokering。如果买家没有请经纪代理人,则这笔佣金全数由卖家经纪代理人获得。
  • 因此,买家应自聘经纪代理人为其在谈判中维护自己的利益(而且佣金还是由卖家支付的)。买家的经纪代理人会为买家寻找合适的房产并谈到最佳的价码。如果买家没有经纪代理人而直接与卖家的代理人沟通,对方是以卖家的利益为最优先考量,买家自然落居下风。
25.
为何卖家需要聘请经纪代理人
  • 卖家需支付买卖双方经纪代理人佣金,因此有的卖家为了省钱而不找经纪代理人。大部分这类「自助式」案件中,卖家经过几周的努力还是不得不移交给经纪代理人处理。其它案件中,房产也可能以过低的价格卖出,结果卖家省小钱损大钱,得不偿失。
  • 首先,聘雇一位经纪代理人的好处是:他们会运用自身的专业替房产定出合理价格。有些时候,卖家认定的房价高于市价,因此房子乏人问津,持有成本增加。调整为合理的定价可将持有期缩至最短,因而把持有成本降到最低。另一些状况是,卖家因缺乏相关资讯或没有足够的销售管道而订出低于行情的房价。一间商用房产的卖家可能会依据当地的常见售价为自家房产定价,却不知道它在国际买家市场可能值更高的价格,因为国际买家的预期回报低於当地屋主的预期回报。一个好的经纪代理人会知道「正确」的房产价格。
  • 其二,好的经纪代理人具有展现房产优势的技巧,例如面对面沟通、做简报、布局展示的能力;如果是销售商用房产,重点会放在有增值潜力的财务数字上等。
  • 卖家能自行销售房产吗?可以,但是成功率非常低。卖家实际上是在做副业 (以经纪代理人为副业)。而相较於全职经纪代理人,兼职性质的代理人在人脉、演示技巧与销售知识方面的不足是显而易见的。再说,卖家学习怎麽做好经纪代理人工作所花的时间,也需计算在成本之内。

 

免责声明:
以上提供有关法律、财务或税务信息力求准确、可靠,但未经执业律师、专业会计师或房贷专业人士确认,因此不具代表、担保或合格意见。鉴于各个案例不同的具体情况,税务相关事宜应谘询您的会计师或律师。

About Wei Min


  • Focuses on investors of Manhattan condominiums, interviewed by CNBC, CNN, Wall Street Journal, New York Times
  • Ex-Citibanker, managed $500 million portfolio
  • MBA, University of Illinois at Urbana-Champaign
  • Manhattan resident since 1999. Currently lives in Tribeca with wife and 2 kids
  • 352 burpees in 23 minutes, student of muay thai kickboxing

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