置产

纽约规定经纪人费用由卖方负担

纽约规定,买卖经纪人费用皆由卖方支付,儘管买卖双方经纪人各自承担一方的信託责任。假如买家没有经纪人出面代为协调,而卖方经纪人又只维护卖方的权益,他也将获取事先敲定的全额佣金。因此,买家最好还是聘雇经纪人代表筛选房产和议价等事宜。

根据房地产交易协定,所有经纪人都有权检视资料库中任何待售屋。举例来说,假如曼哈顿有一万户待售房产,则每位经纪人都可以视察这一万笔资料。因此,买方经纪人更应发挥寻找合适房产的作用,并非只是带人看屋。基於这点,经纪业界强烈建议买家不要寻求多位经纪人协助,避免产生混淆。

我们建议潜在客户与多位经纪人面谈後再选择其一。我们会尽全力为客户找到合适的房产,也期待客户与我们保持长久的往来关係。这是优秀经纪人的一贯期望。

以下购买程序,我们会与客户一起完成 ──

  • 评估目标:出租收益、长期增值、持有时间

    NY1: Hiring a buyer's broker

  • 筛选与安排看房产
  • 分析与调查应注意的风险
  • 交涉谈判买价
  • 推荐融资来源:

            (i) 美国境内银行*

           (ii)  外国银行、海外分行*

           *上列两选项均可融资予国际买家

  • 推荐律师;过户、成立持有房产的公司行号
  • 推荐熟悉税务结构的会计师
  • 推荐合适的房产物业管理者

若买家以融资置产,过户费用(包含银行、律师及会计师费用、房贷税及产权保险)约为借贷额度的5-6%。买家需出示足额的头期款,若房产是作投资用途,通常为投资项目的40% 。另外,银行也会要求流动资产的證明,如拥有与10至18个月的供款等值的流动资产。

如果买家以现金全额交易(无融资),过户费用约为资产价格的2%。

从锁定目标到过户,通常需要叁个月完成程序。过户时,所有相关人士(买家、卖家、银行、律师、经纪人)会共聚一堂签署大量的文件,同时资金转交予卖家、房产转移至买家名下。这项过户交易程序为一次性,通常无须跟进。

出租房产

投资客户购置房产後,接下来就是要推销给潜在房客。房客拖欠租金是出租不动产的风险之一,因此需要多加留意潜在房客的信用品质。

以下是针对房产招租的几个步骤:

  • 招租
  • 筛选潜在租客(依FICO信用评分、引荐函、薪资、工作履历)
  • 处理出租文件
  • 安排房客入住
  • 设定自动转帐机制,可自动将房客的月租定期转入房东帐户。
  • 在纽约,招租费用通常是由房客支付,但有时屋主愿意承担此费用以吸引房客。
  • 以上所述机制会为共管公寓屋主省却每月的管理费用(平均为下述的3%至10%月租不等)。纽约曼哈顿的房客通常有较高收入与良好信用,管理上自然较容易。如果遇上较难管理的房客,可联络我们协助处理解决。
  • 为楼房业主介绍房产物业管理公司,物业管理费用一般为租金总额的3~10%。

 

出售房产

  • 依市场走势及融资情况,为房产定价。
  • 将房产求售讯息透过管道传递给私人、机构、国内及国际买家等潜在客户。
  • 运用媒体,为该房产增加曝光率。
  • 为有意利用换购类似投资型房地产以延迟缴交税款的屋主,介绍「1031 换房」法规,这是个有效建立投资组合的策略。
  • 卖家需支付经纪人(broker)佣金以协助销售该房产,此佣金由买卖双方经纪人平分。

 

免责声明:

以上提供有关法律、财务或税务信息力求準确、可靠,但未经执业律师、专业会计师或房贷专业人士确认,因此不具代表、担保或合格意见。鉴於各个案例不同的具体情况,税务相关事宜应谘询您的会计师或律师。

About Wei Min


  • Focuses on investors of Manhattan condominiums, interviewed by CNBC, CNN, Wall Street Journal, New York Times
  • Ex-Citibanker, managed $500 million portfolio
  • MBA, University of Illinois at Urbana-Champaign
  • Manhattan resident since 1999. Currently lives in Tribeca with wife and 2 kids
  • 352 burpees in 23 minutes, student of muay thai kickboxing

Work With Wei Min

CONTACT US